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Die Nebenkostenabrechnung ist grundsätzlich ein leidiges Thema. Jedes Jahr aufs Neue findet der dicke Brief irgendwie den Weg auf den Küchentisch, meist unverständlich geschrieben und berechnet. Verstehen tut man die Abrechnung nicht wirklich, aber sich lange in Paragraphen des Mietrechts wie der Betriebskostenverordnung (BetrKV) einlesen ist auch keine verlockende Alternative für den Samstagnachmittag.
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Jedoch lohnt sich der prüfende Blick gerade bei horrenden Nachzahlungsforderungen des Vermieters! Denn: 90% der über 102.000 bisher von MINEKO geprüften Abrechnungen sind falsch. Was also tun, um herauszufinden, ob die eigene Abrechnung im Rahmen liegt oder ob jährlich zu viel gezahlt wird? Wir haben die wichtigsten Regeln und Berechnungen einmal für Sie zusammengefasst!
Der einfachste Check, ob die Nebenkostenabrechnung zu hoch ist, funktioniert über den Vergleich zur Wohnfläche. Hierbei sind die umlagefähigen Nebenkosten besonders relevant, da nur diese vom Vermieter auf die Mieter umgelegt werden dürfen.
Der Deutsche Mieterbund berechnet hierzu jährlich einen bundesweiten Durchschnitt. Dieser lag im vergangenen Jahr bei 2,17 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat. Hierbei muss jedoch berücksichtigt werden, dass der Wert eben ein Durchschnitt ist. Regional herrschen große Unterschiede in Deutschland. So lag laut Mieterbund der Durchschnitt in den alten Bundesländern bei 2,14 €, wohingegen in den neuen Bundesländern 2,27 EUR gezahlt wurde.
Hinzu kommt, dass mögliche Besonderheiten Ihrer Wohnung, wie zum Beispiel klinisch saubergebürstete Schornsteine oder flutlichterstrahlte Hinterhöfe, die Kosten in die Höhe schnellen lassen können. Der Durchschnittswert hat also keine Allgemeingültigkeit und dient nur bedingt der Bewertung Ihrer persönlichen Abrechnung. Er ist jedoch ein erster Richtwert, um ein grobes Gefühl für die Größenordnung Ihrer Nebenkostenabrechnung zu entwickeln.
Je nach Wohnungsgröße, können Sie also folgende Richtwerte für Ihre eigene Wohnung hernehmen.
Gerade in Mehrpersonenhaushalten wie Familien und WGs ist auch der Blick auf die Nebenkosten pro Person sinnvoll. Hierbei spielt das Mysterium Verteilerschlüssel eine wichtige Rolle. Diese Schlüssel legen einzelne Kostenpositionen, wie zum Beispiel den Warmwasserverbrauch, auf die Anzahl der in dem Haus lebenden Personen um. Diese Umlage kann zwar rechtlich zulässig sein, ist jedoch gerade bei Gebäuden mit mehreren Wohnungen äußerst ungewöhnlich. Der Vermieter müsste regelmäßig nachzählen, wie viele Personen in den einzelnen Wohnungen leben. Und solange man seinen Vermieter nicht mit zur nächsten Gartenparty einlädt, gestaltet sich das äußerst schwierig.
Daher ist die Angabe eines Richtwerts nur schwer möglich. Wenn Sie aber befürchten, dass Ihre Abrechnung nicht die richtigen Verteilerschlüssel verwendet oder sonstige Fehler aufweist, dann schreiben Sie ihre Frage einfach unserem Expertenteam. Wir helfen gern.
Kostenpositionen, die in Ihrer Nebenkostenabrechnung höher als durchschnittlich ausfallen können, sollten genau geprüft werden, besonders da sie zusätzlich zur Miete auf die Mieter umgelegt werden. Das Thema Nebenkosten wird oft nicht vollständig verstanden, was zu Fehlern führt.
Wir haben über 125.000 Abrechnungen analysiert und folgende Kostenteufel entdeckt:
Wenn Ihre Abrechnung eine dieser Positionen beinhaltet, können kalte Nebenkosten oder warmen Nebenkosten von über 3,50 EUR pro Quadratmeter pro Monat durchaus gerechtfertigt sein. Wenn Sie jetzt aber denken „Moment mal, diesen Concierge von der Abrechnung, der mich jeden Morgen mit sanften Worten in den Alltag aus der Hauseingangstür begleiten soll, den habe ich ja noch nie gesehen!“ oder Sie trotz intensiver Kellerbesichtigung die abgerechnete Gemeinschaftssauna nie finden konnten, sollten Sie auf jeden Fall Widerspruch gegen Ihre Nebenkostenabrechnung einlegen. Gerne helfen wir Ihnen dabei.
Nebenkostenabrechnungen sind jedoch individuell, nicht standardisiert, rechtlich komplex und rechnerisch kompliziert. Die beste Möglichkeit ist daher, die Abrechnung von einem Experten prüfen zu lassen. Sie können natürlich zu einem Anwalt gehen. Aber Kosten von 250 € und mehr pro Arbeitsstunde des Anwalts sind teurer Rat und können Ihre mögliche Ersparnis schnell verpuffen lassen.
Wir haben uns auf die Prüfung von Nebenkostenabrechnungen spezialisiert, haben schon über 125.000 Abrechnungen geprüft und haben aus diesen Erkenntnissen eine proprietäre Software entwickelt. Dabei achten wir besonders auf umlagefähigen Betriebskosten wie die Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug. Dadurch können wir Ihre Abrechnung schnell, bequem und kostengünstig prüfen. Unser Angebot umfasst folgende Dienstleistungen:
Laden Sie Ihre Abrechnung bequem von Zuhause hoch und holen Sie sich zu viel gezahltes Geld zurück. Einfach, schnell und unkompliziert.
Nebenkosten sind rechtlich und rechnerisch komplex. Doch die Erfahrung aus mehr als 125.000 Abrechnungen zeigt: Über 90 Prozent der geprüften Abrechnungen sind fehlerhaft. Die durchschnittliche Ersparnis liegt bei 317 Euro!
Die beste Möglichkeit ist daher, die Abrechnung von einem der Experten von MINEKO prüfen zu lassen. Innerhalb der nächsten Tagen erhalten Sie dann ein persönliches Prüfergebnis sowie ein vorgefertigtes Anschreiben an den Vermieter! Laden Sie jetzt ihre Dokumente hoch!
Je nach Wohngegend und Ausstattung schwankt die Nebenkostenhöhe pro Quadratmeter. Im Durchschnitt liegen die Kosten zwischen 2-3 Euro/m². Wenn die Ausstattung der Wohnung jedoch besonders gut ist und je mehr Nebenkosten abgerechnet werden, sind Kosten von über 3,50 €/m² keine Seltenheit.
Es gibt verschiedene Verteilerschlüssel, die zur Umlage von Betriebskosten in Frage kommen (z.B. Wohnfläche, Personen, Wohneinheiten, Miteigentumsanteilen). Ist im Mietvertrag kein Umlageschlüssel vereinbart, gilt § 556a Abs. 1 BGB, wonach die verbrauchsunabhängigen Kosten nach der anteiligen Wohnfläche zu verteilen sind.
Die Heizkosten dürfen nicht nur nach der Wohnfläche umgelegt werden, sondern müssen in Grundkosten und Verbrauchskosten aufgeteilt werden (§ 8 Abs. 1 HeizKV). Wenn kein Verbrauch gemessen wurde und auch keine Schätzung möglich ist, muss nach der Wohnfläche umgelegt und ein Abzug von 15% vorgenommen werden.
Zur Wohnfläche gehören die Zimmer einer Wohnung einschließlich der Nebenräume (z.B. Küche, Bad, Flur). Ein Balkon wird maximal zur Hälfte hinzugerechnet. Räumliche Besonderheiten (z.B. Dachschrägen) müssen anteilig herausgerechnet werden. Von der Wohnfläche zu unterscheiden sind die Nutzfläche und die Heizfläche.
Zur Wohnfläche gehören z.B. nicht der Keller, die Waschküche, Heizungsräume und Garagen. Für Wohnraummieter muss aber auch darauf aufgepasst werden, dass – wenn vorhanden und wesentlich mehr Kosten verursachend – Gewerbeflächen vom Vermieter aus der Wohnfläche herauszurechnen sind, damit Wohnraummieter diese Kosten nicht tragen.
