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In der Nebenkostenabrechnung sollten die Kosten für Wasser übersichtlich und transparent aufgeführt sein. Das gilt auch für die Verteilung der Wasserkosten unter den Mietparteien. Anfallende Wasserkosten gliedern sich in Warmwasserkosten und Kaltwasserkosten. Zudem ist noch das Niederschlagswasser bzw. Abwasser zu berücksichtigen. Während man die Kosten für Warmwasser oft in der Heizkostenabrechnung findet, sind die Kaltwasserkosten in der Regel unter den Kostenarten für Be- und Entwässerung aufgeführt.
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Bei entsprechendem Verschulden eines Wasserschadens kann der Vermieter allenfalls Schadensersatz gegen den verursachenden Mieter geltend machen. Vorbeugende, regelmäßig stattfindende Reinigungskosten für die Rohrleitungen verstoßen gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot und müssen daher ebenfalls nicht vom Mieter bezahlt werden (Langenberg/ Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Auflage, A Rn. 261).
Unter den Kaltwasserkosten gemäß § 2 Nr. 2 BetrKV werden alle Kosten zusammengefasst, die mit der Wasserversorgung eines Haushalts in Verbindung stehen. Dies betrifft nicht nur den Wasserverbrauch, sondern auch die Kosten für die Wasserentsorgung bzw. das Abwasser , die Grundgebühren, sowie die Kosten für die Wasserzähler und die Wartung aller betreffenden Anlagen und Geräte.
Der Kaltwasserverbrauch wird in der Regel an der vom Versorger angebrachten Wasseruhr abgelesen. Das ermöglicht eine präzise Verteilung des Verbrauchs und Abrechnung der Kosten. Allerdings ist die Anbringung von Wasserzählern für jede einzelne Mietpartei nur bei Neubauten vorgeschrieben. Für den Mieter gibt es kein Anrecht auf die Nutzung von Wasseruhren.
Gemäß § 2 Nr. 2 BetrKV sind die Kosten für die Wasseraufbereitungsanlage und dessen Aufbereitungsstoffe auf den Mieter als Betriebskosten umlegbar.
Die Wasseraufbereitung muss der Verbesserung der Wasserqualität dienen, d. h. die Genuss- und Gebrauchsfähigkeit muss besser werden. Daher sind Kosten für Wasserenthärter u.ä., die die Verkalkung des Wassers verringern, umlagefähig.
Allerdings gehören Korrosionsschutzmittel nicht hierzu, da diese nicht der Wasserqualität dienen, sondern Lochfraß der Wasserleitungen verhindern soll.
Im Zuge des Klimawandels mit steigenden Temperaturen und Verdunstungen und mit weniger Niederschlägen wird es immer wichtiger ressourcensparend mit unserem Wasser umzugehen. Eine übermäßige Bewässerung des Gartens im heißen Sommer oder übertriebenes Duschen und Baden sind nicht nur verschwenderisch, sondern auch mit einem enormen Energieverbrauch für die Wasserwirtschaft verbunden.
Durch die zunehmende Trockenheit haben Behörden in einigen Gebieten sogar damit begonnen Trinkwasser für Privathaushalte zu rationieren.
Der nachhaltige Umgang mit unserem Trinkwasser ist enorm wichtig, denn hier kann jeder einzelne Verbraucher nicht nur Gutes für die Umwelt tun, sondern auch bares Geld bei der Abrechnung der Wasserkosten einsparen.
So können Mieter z.B. Regenwasserzisternen im Garten aufstellen, so dass kein teures Trinkwasser für die Bewässerung genutzt werden muss oder ihren Haushalt auf wassersparende Geräte umstellen. Auch die Eigentümer können durch Investitionen in neue technische Anlagen den Wasserverbrauch und die allgemeinen Kosten der Wasserversorgung reduzieren.
Die Kosten für die Entwässerung des Abwassers (§ 2 Nr. 3 BetrKV) setzen sich aus dem verbrauchten Kaltwasser und Warmwasser zusammen. Während der Kaltwasserverbrauch normalerweise vom Wasserzähler abgelesen werden kann, wird der Warmwasserverbrauch über die Heizkosten erfasst.
Die europäische Norm 12056-1 definiert Grauwasser als fäkalienfreies, gering verschmutztes Abwasser, wie es etwa beim Duschen, Baden oder Händewaschen anfällt, aber auch aus der Waschmaschine kommt und zur Aufbereitung zu Brauch- bzw. Betriebswasser dienen kann. Grauwasser gehört zu Wasser-/ Abwasseranlagen und ist daher im Sinne der geltenden Betriebskostenverordnung umlagefähig.
Die Wartung von Hebeanlagen und Entwässerungspumpen ist gemäß BetrKV § 2 Nr. 2 und 3 auf den Wohnraummieter umlegbar.
In den Abwässern, die in einer Hebeanlage transportiert werden, befinden sich unter anderem Fette, Öle und Haare sowie teilweise aggressive Stoffe, die sich an den mechanisch beweglichen Teilen festsetzen oder das Material angreifen können.
Während einer Wartung erfolgt nicht nur die Überprüfung der Anlage, sondern gleichzeitig die mechanische Reinigung der Teile, die sich im Sammelbehälter der Hebeanlage befinden oder in den Zuleitungen beziehungsweise in den Druckleitungen verbaut sind.
Auch zu den Kosten der Entwässerung i. S. v. § 2 Nr. 3 BetrKV gehören die Kosten des Betriebs einer hauseigenen (nicht öffentlichen) Abwasseranlage, z. B. eine Sammelgrube, Sickergrube oder biologische Kläranlage. Ansatzfähig sind die Entleerungskosten, d. h. die Abfuhr des gesammelten Schmutzwassers oder des Klärschlamms, zusätzliche Reinigungskosten und die Kosten der Wartung der Anlage.
Wohnungen und Gewerbe: Bei gemischten Objekten mit Wohn- und Gewerbeeinheiten müssen die Entwässerungskosten vorab ermittelt und auf die jeweiligen Einheiten aufgeteilt werden, wenn auch der Frischwasserverbrauch eine Voraufteilung rechtfertigt. Dies gilt insbesondere für Gaststätten (BGH GE 2008, 661), Metzgereien, Saunen, Wäschereien oder Gärtnereien, nicht aber für einen Kindergarten, ein Reisebüro, oder einen Juwelierladen und ähnliche Gewerbe.
Der Vermieter darf Kalt- und Abwasser gemäß § 2 Nr. 2 und 3 der BetrKV zusammen abrechnen (BGH Urteil v. 15.7.2009, VIII ZR 340/08).
Die Kosten für Kaltwasser und Abwasser müssen nicht zwingend nach dem individuellen Verbrauch (m³) abgerechnet werden, da hier die Heizkostenverordnung nicht greift.
Ist eine Erfassung nach Verbrauch nicht möglich, etwa weil keine Wasserzähler vorhanden sind, so ist es legitim die Kosten nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche zu verteilen.
Wenn allerdings eine Verbrauchserfassung möglich ist, muss der Vermieter die Kaltwasserkosten gemäß § 556a Abs. 1 BGB nach Verbrauch abrechnen.
Ein Grundstück wird zumeist über das öffentliche Kanalnetz entwässert. Die Berechnung der Kosten für die Entwässerung legt die jeweilige Gemeinde in einer Gebührenordnung fest. Nach § 2 Nr. 3 BetrKV können die Ausgaben des Vermieters für die Entwässerung des Grundstücks auf die Mieter umgelegt werden. Dies umfasst automatisch die Kosten, die für Niederschlagswasser, Oberflächen- oder Regenwasser entstehen.
Der Verteilerschlüssel für die Entwässerungskosten ist von Art, Größe und Beschaffenheit des Grundstücks abhängig. Wenn das Niederschlagswasser als eigene Kostenstelle ausgewiesen ist, erfolgt die Umlage nach den anteiligen Flächen. Da es sich um verbrauchsunabhängige Kosten handelt, ist eine Mengenerfassung und Umlage nach m³ nicht erforderlich. Werden die Gebühren für Niederschlag unter Entwässerung und Abwasser aufgeführt, kann der Vermieter jedoch den Wasserverbrauch als Verteilerschlüssel ansetzen.
Wenn die Bereitstellung von Warmwasser über eine zentrale Heizungsanlage erfolgt, können die Mieter ihre Warmwasserkosten (§ 2 Nr. 5 BetrKV) der Heizkostenabrechnung entnehmen.
Bei den Grund- und Verbrauchskosten für Warmwasser wird nur die Energie abgerechnet, die zur Erhitzung des (zunächst kalten) Wassers notwendig war. Das Wasser als Solches wird hier aber nicht abgerechnet. Bei den Verbrauchskosten für Kaltwasser hingegen, werden lediglich die Kosten für das Wasser berechnet. Das Kaltwasser besteht aus dem gesamten Frischwasser, welches sowohl kalt als auch warm genutzt wurde. Daher ist der mit Zähler gemessene Verbrauch für Kalt- und Warmwasser zu addieren.
Heizkosten und Warmwasserkosten dürfen vom Vermieter nicht pauschal auf alle Mietparteien umgelegt werden. Vielmehr müssen sie verbrauchsabhängig für jede Mietpartei erfasst und abgerechnet werden. Die Erfassung des Verbrauchs erfolgt über Warmwasseruhren oder Wärmemengenzähler.
In der Heizkostenverordnung (§§ 7 und 8 Abs. 1 HeizKV) ist geregelt, dass die Kosten der Wärme und des Warmwassers in Grund- und Verbrauchskosten aufgeteilt werden müssen. Diese Kosten sind zu mindestens 50% nach dem erfassten Verbrauch und im Übrigen nach der anteiligen Wohn- oder Heizfläche oder umbauten Raum zu verteilen.
Die zulässigen Aufteilungen sind:
Ausnahmen von dieser Regelung liegen nach § 11 der HeizKV vor, wenn die Kosten einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung unverhältnismäßig hoch sind und der Mieter keinen Einfluss auf allgemeinen Warmwasserverbrauch hat, in Alters- und Pflegeheimen und ähnlichen Einrichtungen, wenn Gebäude überwiegend mit Wärme aus Anlagen zur Rückgewinnung von Wärme oder Verwertung von Abwärme versorgt werden (Wärmepumpen, Solaranlagen, Kraft-Wärme-Kopplung) oder die zuständigen Behörden im Einzelfall den Vermieter von der Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten befreit haben.
Eine weitere Ausnahme zur Kostenaufteilung liegt nach § 2 HeizKV vor, wenn der Mieter mit seinem Vermieter in einem Zweifamilienhaus zusammenwohnt.
Hier gelten die mietvertraglichen Vereinbarungen sowie § 556a Abs. 1 BGB.
Grundsätzlich dürfen die Warmwasserkosten nicht zu 100% nach Verbrauch abgerechnet werden. Dies ist nur möglich, wenn eine 100% Verbrauchsumlage vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde (§ 8 Abs. 1, 10 HeizKV).
Eine Verteilung nach der Personenanzahl gibt nicht den tatsächlichen Verbrauch wieder. Zusätzlich müsste der Vermieter nachweisen, dass er über die tatsächliche Anzahl der in den einzelnen Wohnungen lebenden Personen Kenntnis hat und über eine tatsächliche Berechnung dieser regelmäßig Buch führt. Lediglich die Anzahl der Mietvertragsparteien kann nicht als Grundlage herangezogen werden.
Die Umlage der Grundkosten für Warmwasser nach dem Verhältnis von Miteigentumsanteilen (MEA) stellt einen Verstoß gegen § 8 der HeizKV dar. Unbedeutend anderer vereinbarter Verteilerschlüssel, sind diese Kosten immer nach der Wohn- und Nutzfläche zu verteilen.
Wenn Messgeräte für die Erfassung des Wärme- und Warmwasserverbrauchs defekt sind, dann darf ausnahmsweise eine Verbrauchsschätzung gemäß § 9a Abs. 1 HeizKV erfolgen. Eine wiederholte Schätzung der Verbrauchswerte ist aber unzulässig, wenn bereits in den beiden Jahren zuvor wegen defekter Zähler geschätzt wurde. Denn hier werden die zugrunde gelegten Werte immer ungenauer (LG Hannover, Urteil vom 02.12.2010, Az.: 8 S 15/10).
Wenn weder eine Verbrauchsmessung noch eine Schätzung der Verbrauchskosten möglich ist oder trotz verbrauchsabhängiger Geräte keine Ablesung vorgenommen wurde, muss nach Wohnfläche umgelegt und ein Abzug von 15% der Gesamtkosten gemäß § 12 Abs. 1 HeizKV vorgenommen werden.
Grundsätzlich regelt die Trinkwasserverordnung die Pflichten für Betreiber von Trinkwasser-Installationen bei der Verteilung von Trinkwasser. Sie sieht eine Untersuchungspflicht für Eigentümer auf Legionellen bei Großanlagen vor.
Bei der Legionellenprüfung handelt sich um Kosten der „Überwachung der Anlage“ und „der Prüfung ihrer Betriebssicherheit“ (§ 2 Nr. 4a BetrKV).
Da Legionellen erst nach der Erwärmung von Wasser entstehen können, zählen diese zu den Warmwasserkosten.
Die Legionellenprüfung kann vorbeugend oder bekämpfend bei Legionellenbefall eingesetzt werden. Nur die vorbeugende thermische Desinfektion, sog. Legionellenschaltung, ist als Betriebskostenart umlagefähig.
Falls jedoch die thermische Desinfektion erst nach Auftreten eines Legionellenbefalles eingesetzt wird, handelt es sich um eine Bekämpfung in Form der Instandhaltung, die nicht vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden darf.
Der Vermieter ist gesetzlich nicht verpflichtet in einem Mehrfamilienhaus in jeder Wohneinheit Wasseruhren oder -zähler einzubauen, um den Kaltwasserverbrauch jeder einzelnen Mietpartei genau zu ermitteln.
In diesem Fall gibt es jedoch einen Zähler der örtlichen Wasserwerke für das gesamte Haus. Hier sollte darauf geachtet werden, welche Vereinbarungen zur Abrechnung z.B. nach Wohnfläche im Mietvertrag getroffen wurden.
Hinweis: Sind jedoch Uhren oder Zähler in allen Wohnungen installiert, muss der Vermieter die Wasserkosten nach dem individuellen Verbrauch abrechnen (BGH, Urt. v. 12.03.2008, AZ: VIII ZR 188/07).
Bei Ausfall des Hauptzählers oder weil eine genaue Berechnung aufgrund eines Wasserschadens nicht möglich war, darf der Vermieter den Wasserverbrauch eines Mieters erfahrungsgemäß schätzen oder nach der Wohnfläche abrechnen. Eine Regelung zur Verbrauchsschätzung wie beim Warmwasser findet auf Kaltwasser generell keine Anwendung, weil die Heizkostenverordnung hier nicht gilt. Die Kaltwasserkosten sind somit bei defekten Messgeräten immer nach der anteiligen Wohnfläche zu verteilen. (LG Kleve ZMR 2007, 620).
Bei den Verbrauchsdifferenzen handelt es sich um einen technischen Unterschied des Haupt- und Einzelwasserzählers. Hauptwasserzähler erfassen den Verbrauch im Gegensatz zu den Einzelwasserzählern genauer. Die Einzelwasserzähler können kleine Wassermengen, wie zum Beispiel tropfenden Wasserhähne, eine defekte Spülung o.ä. nicht erfassen. So kann es bei der Ablesung zu Differenzen zwischen der Summe der Einzelzähler und dem Hauptzähler kommen.
Diese systembedingten Ungenauigkeiten stellen keinen Mangel dar und Differenzmengen von bis zu 20% gelten daher noch als zulässig (LG Braunschweig WuM 1999, 294). Geringe Differenzmengen des Hauptwasserzählers werden dann grundsätzlich nach dem anteiligen Wasserverbrauch der einzelnen Zähler auf die Mieter verteilt.
Hinweis: Unerklärlich hohe Verbrauchswerte hat der Vermieter aufzuklären.
Neben Erfassungs- und Verbrauchskosten verursacht auch der Unterhalt von Wasserzählern Kosten. Dies beinhaltet auch die Kosten für Erneuerung bzw. Austausch von Zählern. Komplett umlagefähig sind die Aufwendungen für Wartung und Verwendung. Dies gilt jedoch nicht in jedem Fall für die Neuanschaffung von Zählern.
Kaltwasserzähler sind gemäß Eichgesetz alle 6 Jahre (Warmwasserzähler alle 5 Jahre) zu eichen. Nach Ablauf der Eichfrist darf der Vermieter die Angaben der Wasseruhr nicht mehr für die Abrechnung verwenden und sie allenfalls zu einer widerlegbaren Grundlage einer Schätzung machen. In der Regel werden die Geräte ausgetauscht, da die Nacheichung vor Ort nicht möglich ist.
Die Zwischenablesung und die Nutzerwechselgebühr stellen Verwaltungskosten dar, die grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter muss diese Kosten nur tragen, wenn sowohl die Kostentragung der Zwischenablesung, als auch der Nutzerwechselgebühr explizit im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde.
Aus der mietvertraglichen Vereinbarung sollte eindeutig hervorgehen, ob diese Kosten vom ausziehenden oder vom einziehenden Mieter zu tragen sind (vgl. Kostenteilung).
Die Kosten der Erstellung der Abrechnung stellen Verwaltungskosten i. S. v. § 1 Abs. 2 BetrKV dar, welche bei Wohnraum nicht umlegbar sind. Nur die Kosten für die Erstellung der Kaltwasser-, Heiz- und Warmwasserabrechnung sind gemäß § 2 BetrKV umlegbar.
Wer Zweifel daran hat, dass die Kosten für Wasser korrekt erfasst und auf die Mieter umgelegt werden, sollte die Wasserkosten von MINEKO unabhängig überprüfen lassen. Auch über die Wasserkosten hinaus lohnt sich eine Überprüfung der Nebenkostenabrechnung. So stellen Sie sicher, dass keine Fehler vorliegen und Sie nicht zu viel zahlen. MINEKO führt fachgerechte Prüfungen vor, die Mietvertrag und aktueller Rechtslage entsprechen.
Wasserkosten gehören zu den verbrauchsabhängigen Kosten. Ist ein Wasserzähler in der Wohnung installiert, sind die Kosten vom eigenen Verbrauchsverhalten abhängig. Wird jedoch nach der Wohnfläche oder der Personenzahl abgerechnet, ist der Gesamtverbrauch entscheidend.
Die Kosten für Kaltwasser und Kanal müssen nicht nach Kubikmeter abgerechnet werden. Ist eine Erfassung nach Verbrauch nicht möglich, so ist es legitim, die Kosten nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche zu verteilen. Ebenso können im Mietvertrag andere Verteilerschlüssel (z.B. nach Personen) vereinbart sein.
Wenn keine Verbrauchserfassung möglich ist und die Umlage nach Personen durch den Mietvertrag gedeckt wird, kann Wasser nach der Personenzahl umgelegt werden. Die Kostenverteilung nach Personen stellt jedoch keinen Verbrauch dar, denn sie lässt keine Rückschlüsse auf das tatsächliche Verbrauchsverhalten zu.
Wasser und Abwasser enthalten neben reinen Verbrauchskosten auch Nebenkosten. Hierzu gehören u.a. Grundgebühren, Miete von Wasserzählern, Kosten einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage, Gebühren für die Grundstücksentwässerung oder auch Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe.
Zieht ein Mieter ein oder aus, sollte eine Zwischenablesung stattfinden. Die Zwischenablesung und die Nutzerwechselgebühr sind Verwaltungskosten, die grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter muss diese Kosten nur tragen, wenn beide Kostenarten im Mietvertrag wirksam vereinbart wurden.
