Betriebskosten: Wichtige Informationen und Abrechnungshilfen für Mieter

Definition von Betriebskosten

Die Legaldefinition von Betriebskosten findet sich in § 1 der gültigen Betriebskostenverordnung. Die darin enthaltenen Bestimmungen beziehen sich auf die Betriebskosten, also den "Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen." 

Im ersten Paragraphen findet man unter anderem auch die Regelungen für sogenannte Arbeitsleistungen des Eigentümers. Dieser Punkt sorgt immer wieder für Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern. Unter Arbeitsleistung eines Eigentümers können z.B. auch Tätigkeiten wie Rasenmähen oder Heckenschneiden fallen. Dafür dürfte der Eigentümer Kosten in Rechnung stellen, wenn diese vergleichbar sind mit den Kosten eines entsprechenden Dienstleisters.

Ebenso regelt §1 welche Kosten nicht als Betriebskosten anzusehen sind. Hierzu gehören beispielsweise auch Verwaltungskosten, sowie Instandhaltungs und Reparaturkosten. Durch diese Regelungen erfolgt die Abgrenzung von Betriebs- und Nebenkosten. 

Oftmals werden diese beiden Begriffe vermischt, sodass der gängigere Begriff der Nebenkosten falsch angewendet wird. Von Nebenkosten spricht man in diesem Zusammenhang nur bei der Vermietung einer gewerblichen Immobilie. Eine Nebenkostenabrechnung kann insofern zwar Betriebskosten enthalten, umgekehrt gilt dies aber nicht. 

Die bereits erwähnten Verwaltungskosten können z.B. als Nebenkosten auf Eigentümer umgelegt werden, dürfen dann aber nicht über die Betriebskostenabrechnung an Mieter weitergegeben werden.

Die 17 Kostenarten der umlegbaren Betriebskosten

§ 2 der Betriebskostenverordnung zählt 17 verschiedene Kostenarten auf, die umlagefähig sind und von Mieter getragen werden müssen. Dabei ist Punkt 17 ein Sonderfall, den wir in unserem Artikel über sonstige Betriebskosten für Sie erklären. Umlegbare Betriebskosten im Sinne von § 1 der Betriebskostenverordnung sind:

• Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, Grundsteuer
• Wasserversorgung
• Entwässerung
• Betrieb der zentralen Heizungsanlage und Abgasanlage
• Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
• verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
• Betrieb eines Personen- oder Lastenaufzugs
• Müllabfuhr und Straßenreinigung
• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege
• Beleuchtung, Kosten für die Außenbeleuchtung und Flure
• Schornsteinreinigung
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Hauswart
• Betrieb der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage
• Betrieb von Einrichtungen für die Wäschepflege
• Sonstige Betriebskosten im Sinne des § 1 BetrKV, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

Welche weiteren Regelungen gibt es bei den Betriebskosten?

Bei den Betriebskosten wird grundsätzlich zwischen warmen und kalten Betriebskosten unterschieden. Hierbei machen die warmen Betriebskosten meist den größeren Kostenanteil aus, wohingegen die kalten Betriebskosten meist eine wesentlich größere Anzahl an Einzelposten umfassen. 

Während sich der Begriff „warme Betriebskosten“ nur auf Heizung und Warmwassererwärmung bezieht, kann der Inhalt der „kalten Betriebskosten“ von Haus zu Haus stark differieren.

Voraussetzung dafür, dass ein Vermieter Betriebskosten auf seine Mieter umlegen darf, ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Dafür muss einfach nur die Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart werden. 

Laut neuerer Rechtsprechung wird davon ausgegangen, dass der Begriff der „Betriebskosten“ bekannt ist und nicht noch einmal im Mietvertrag definiert werden muss. Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung und den darin enthaltenen Katalog ist ebenfalls nicht nötig. 

Ist die Umlage von Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart, gilt der Betriebskostenkatalog automatisch. Lediglich auf den Punkt „Sonstige Betriebskosten“ kann sich nicht ohne nähere Definition bezogen werden. 

Sonstige Betriebskosten, die nicht im Katalog aufgezählt werden, müssen nach wie vor gesondert im Mietvertrag vereinbart werden. Falls sich Mieter und Vermieter im Mietvertrag nicht auf die Umlage von Betriebskosten geeinigt haben, sondern eine Inklusivmiete bzw. eine Betriebskostenpauschale beschließen, kann der Vermieter keine weiteren Betriebskosten auf seine Mieter umlegen.

Ebenso nicht Teil der Betriebskosten sind Kosten, welche dem Mieter durch die Bewohnung der Immobilie entstehen. Hierzu gehören zum Beispiel Stromkosten. 

Aus diesem Grund schließen Mieter hierfür in der Regel selbst einen Vertrag mit dem Energieversorger ab. Gleiches gilt für Wohnungen, in denen Warmwassererwärmung und der Herd mittels eigener Gasetagenheizung betrieben werden.

Das Abfluss- oder Leistungsprinzip - Welche Kosten können im Abrechnungszeitraum berechnet werden?

Zunächst gilt bei der Betriebskostenabrechnung der Grundsatz, dass nur die tatsächlich entstandenen Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Somit können Nebenkosten erst im Jahr ihrer Entstehung und nur ausnahmsweise in den folgenden Jahren umgelegt werden.

Abfluss- oder Leistungsprinzip

• Grundsätzlich können die meisten Betriebskosten sowohl nach dem Abfluss- als auch nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden.
  
• Das Leistungsprinzip basiert darauf, wann die Leistung erbracht wurde und dass die Betriebskosten im Abrechnungszeitraum vom Mieter verursacht wurden, unabhängig von Rechnungsstellung oder Fälligkeit. (auch Zufluss- / Verbrauchsprinzip)
  
• Das Abflussprinzip basiert darauf, wann die Betriebskosten im Abrechnungszeitraum vom Vermieter beglichen wurden. (auch Ausgaben-/Aufwands-/ Fälligkeitsprinzip)
  
• Eine Ausnahme gibt es nur für die Heizkosten, hier gilt das Leistungsprinzip (§ 7 HeizKV)

Wichtig: Der Vermieter hat das Wahlrecht, nach welchem Prinzip er abrechnet. Um jedoch Streitigkeiten im Vorfeld zu vermeiden, sollte im Mietvertrag klar geregelt werden, wie und wann abgerechnet werden darf.

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