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Die Heizkostenabrechnung liegt im Briefkasten und sorgt für Verwirrung? Mineko klärt auf: wie stellt sich die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten dar? Was sollten Mieter beachten? In diesem Beitrag erklären wir alles Wichtige rund um das Thema Heizkostenabrechnung, um ungerechtfertigte Nachforderungen zu vermeiden.
Mieter lassen ihre Heizkostenabrechnung einfach und digital online prüfen. Kostenlos mit Rechtsschutz.Jetzt Heizkostenabrechnung prüfen lassen »
Einmal im Jahr erhalten Sie als Mieter vom Vermieter die Heizkostenabrechnung. Darin sind die Kosten aufgelistet, die im Laufe einer Heizperiode für die Wärme sowie die Bereitstellung von Warmwasser entstehen.
Die Heizkostenabrechnung ist ein wichtiger Aspekt des Mietverhältnisses und beeinflusst die Höhe der Betriebskosten. Sie bietet Transparenz über die angefallenen Kosten. Mineko hilft Ihnen, potenzielle Fehler in Abrechnungen zu finden.
Sie enthält nicht die allgemeinen Betriebskosten. Letztere umfassen alle Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Haus oder an der Wohnung laufend entstehen. Unter Heizkosten hingegen fallen ausschließlich die Positionen, die Ausgaben für Heizung und Warmwasser.
Die Heizkosten setzen sich aus verschiedenen Elementen zusammen. Dazu zählen:
Je nachdem, wie effizient die Heizungsanlage arbeitet und wie viel Energie in einer Heizperiode verbraucht wird, kann der Anteil dieser Kosten die Höhe der gesamten Heiznebenkosten erheblich beeinflussen.
Die genaue Zusammensetzung und Höhe der Heizkosten kann von Wohnanlage zu Wohnanlage und sogar von Wohnung zu Wohnung unterschiedlich sein. Dabei spielen die Art der Heizungsanlage, der Energieverbrauch sowie individuelle Vereinbarungen im Mietvertrag eine tragende Rolle. Das heißt, die Heizkostenabrechnungen zweier Objekte lassen sich nicht immer direkt vergleichen.
Den Prozess der Erstellung der Heizkostenabrechnung zu verstehen, ist für Sie als Mieter grundlegend, um die Höhe der Heizkosten einschätzen zu können.
Die genaue Erfassung des individuellen Heizverhaltens ist für eine faire Verteilung der Heizkosten unerlässlich. Dabei spielen Heizkostenverteiler und Wärmemengenzähler eine entscheidende Rolle.
Heizkostenverteiler sind Geräte, die an den Heizkörpern in Ihrer Wohnung angebracht werden. Sie messen jedoch nicht den tatsächlichen Energieverbrauch, sondern erfassen Einheiten basierend auf der Umgebungswärme am Heizkörper. Hierbei kann es sich um elektronische oder Verdunstungsheizkostenverteiler handeln.
Im Gegensatz dazu misst der Wärmemengenzähler die tatsächlich verbrauchte Energie. Er wird in der Regel in zentralen Heizungsanlagen eingesetzt und dient der genauen Erfassung des Heizenergieverbrauchs.
Die erfassten Daten dieser Geräte bilden die Grundlage für die Berechnung der verbrauchsabhängigen Kosten in Ihrer Heizkostenabrechnung. Daher ist es wichtig, dass diese Messgeräte korrekt funktionieren und regelmäßig gewartet werden.
Im nächsten Schritt werden die Gesamtkosten des ganzen Gebäudes auf alle Mieter verteilt. Dabei gilt eine gesetzliche Regelung für die Abrechnung: Mindestens 50 % der Kosten müssen laut der Heizkostenverordnung (§7 HeizkostenV) nach dem tatsächlichen Verbrauch und maximal 50 % nach der Wohnfläche berechnet werden.
Das bedeutet, dass sowohl Ihr individueller Heizverbrauch als auch die Größe Ihrer Wohnung bei der Berechnung Ihrer Kosten berücksichtigt werden. Als Mieter haben Sie das Recht, solche Abrechnung zu prüfen und bei Unklarheiten oder Mängeln Einspruch einzulegen. Hierbei unterstützen Sie die Experten von Mineko gern. Noch mehr Informationen finden Sie in unserem Muster Heizkostenabrechnung Widerspruch.
Die Heizkostenabrechnung in einem Zweifamilienhaus kann eine besondere Herausforderung darstellen. Insbesondere, wenn Mieter und Vermieter zusammen einem Haus wohnen, gelten spezielle Regelungen laut §9a HeizkostenV. Dabei gelten folgende Ausnahmen für Abrechnungen:
In diesem Fall sind die Parteien nicht verpflichtet, die Heizkostenverordnung anzuwenden. Stattdessen kann die Abrechnung gemäß der Wohnfläche erfolgen. Die generelle Pflicht der Erstellung einer jährliche Warmwasser- und Heizkostenabrechnung bleibt davon unberührt.
Zieht der Vermieter in eine bisher vermietete Wohnung ein, kann es zu Abweichungen von der im Mietvertrag vereinbarten Heizkosten kommen, der Mieter muss sich jedoch nicht darauf einlassen. Umgekehrt gilt der Fall auch:
Zieht der Vermieter aus seiner Wohnung aus, fehlt die Voraussetzung für die Ausnahmeregelung, damit die Heizkostenverordnung weiterhin greift. Die Mieter des Zweifamilienhauses können dann auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten bestehen. Ebenso entfällt die Ausnahme nach der Heizkostenverordnung bei baulichen Veränderungen der Immobilie, zum Beispiel wenn eine dritte Wohnung angebaut wird.
Auch wenn in einer Immobilie nur zwei Wohnungen existieren und der Rest wird einem Gewerbe zugeschrieben. Wenn die beiden Wohnungen eines Gebäudes nicht demselben Eigentümer gehören, greift diese Regelung ebenfalls nicht.
Als Mieter in Deutschland haben Sie sowohl Rechte als auch Pflichten, die Sie kennen und einhalten sollten. Im Folgenden klären wir Sie über die wichtigsten Aspekte Ihrer Abrechnung in diesem Zusammenhang auf.
Einer der wichtigsten Aspekte der Mieterrechte ist das Widerspruchsrecht. Wenn Sie als Mieter glauben, dass Ihre Heizkostenabrechnung nicht korrekt ist, haben Sie das Recht, Einspruch zu erheben. Wir helfen Ihnen beim Widerspruch, damit Ihr Einspruch ordnungsgemäß und wirksam ist. Übrigens, die Kosten für die Prüfung Ihrer Abrechnung werden in vielen Fällen von der Mieterrechtsschutzversicherung gedeckt.
Eine fehlerhafte Heizkostenabrechnung kann erhebliche finanzielle Konsequenzen für den Mieter haben. Wenn die Abrechnung zu hoch ist, zahlen Sie mehr als Sie sollten. Wenn sie zu niedrig ist, könnten Sie mit Nachzahlungen konfrontiert werden. In diesem Zusammenhang gelten verschiedene Fristen.
Es gibt verschiedene Aspekte, die das Kürzungsrecht bei Heizkosten betreffen. Dieses Recht greift, wenn eine verbrauchsabhängige Abrechnung unter Umständen zu verfälschten Ergebnissen führen könnte, ohne dass Mietern dies bewusst ist.
Dabei müssen Sie den Prozentsatz von dem Anteil, der für ihn in der Heizkostenabrechnung ermittelt wurde, abziehen, sobald feststeht, dass ein falscher Verbrauch abgerechnet wurde. Das Kürzungsrecht setzt eine formell richtige Heizkostenabrechnung voraus und greift dann bei inhaltlichen Fehlern. Beachten Sie, dass Sie sich nicht rückwirkend auf dieses Recht beziehen können, um die Korrektur beim Eigentümer geltend zu machen.
Wenn ein Mieterwechsel mitten im Abrechnungszeitraum stattfindet, dann schreibt § 9b der Heizkostenverordnung (HeizKV) eine Zwischenablesung der Zählerstände, um die anteiligen Heiz- und Warmwasserkosten zu erfassen. Dabei werden die Kosten für die Heizwärme und die Wasserkosten in der Heizkostenabrechnung jeweils zu einem gewissen Prozentsatz als Grundkosten behandelt. Als Grundlage dient hier die Wohnfläche sowie die Verbrauchsdaten. So wird sichergestellt, dass neuer und alter Mieter tatsächlich nur das zahlen, was sie an Wärme und Wasser verbraucht haben.
Die Grundkosten der Heizung werden dabei nach Gradtagszahlen und die Grundkosten für warmes Wasser nach Kalendertagen auf Alt- und Neumieter verteilt. Gradtagszahlen geben den Heizbedarf pro Monat in Anteilen von 1.000 an. Kalten Monaten wird ein höherer Anteil zugewiesen, warmen Monaten ein geringerer. Auf diese Weise spiegeln sie den unterschiedlichen Heizbedarf der verschiedenen Jahreszeiten wider. Daher sind die Energiekosten von großer Bedeutung.
Es gibt jedoch Fälle, bei denen die Ablesung technisch nicht möglich oder nicht sinnvoll ist. Das ist nicht der Fall, wenn die Zwischenablesung einfach nicht durchgeführt. Verpasst der Vermieter diese Gelegenheit, obwohl dazu technisch die Gelegenheit bestand, dürfen etwaige Kosten Mietenden nicht 1:1 in Rechnung gestellt werden, sie können die Kosten für Heizung sowie Warmwasserkosten kürzen. Hat der Vermieter, anstelle den Verbrauch zu ermitteln, einfach den gesamten Heizungs- und Warmwasserverbrauch nach Wohnfläche verteilt, kann der Mieter diese Daten als Grundlage nehmen und den Betrag um 15 Prozent reduzieren.
Wird nicht nach Verbrauch abgerechnet aufgrund eines Geräteausfalls, ist es egal, wie schnell der Abrechnungsfehler erkannt wird. Es fehlen die Werte für den Zeitraum des Ausfalls. Bei sogenannten Verdunstungsverteilern ist eine Zwischenablesung ebenfalls nicht zielführend, da die Geräte in der Regel älter sind und am Heizkörper ablesen, wie viel Wärme verbraucht wurde, indem sie den Verdunstungsgrad einer speziellen Flüssigkeit ermitteln.
Diese Art der Heizkostenverteiler hat einige Besonderheiten. So wird das Röhrchen über seine Skala hinaus mit Flüssigkeit gefüllt, um auch der Verdunstung Rechnung zu tragen, die ohne Heizen entsteht – wie etwa an heißen Tagen oder einfach durch die normale Zimmertemperatur. Dieser Überschuss an Flüssigkeit nennt sich Verdunstungsvorgabe. Nach dem Austausch der Röhrchen kann zunächst keine Verbrauchsinformation abgelesen werden.
Wenn mitten in der Abrechnungsperiode der Vermieter wechselt, dann kann es sein, dass auch in diesem Fall eine Zwischenablesung durchgeführt wird. Der Mieter soll von dem Wechsel eigentlich nichts mitbekommen und wie immer eine Heizkostenabrechnung und Nebenkostenabrechnungbekommen.
Dennoch werden häufig die auch bei dieser Zwischenablesung anfallenden Gebühren als Nutzerwechselgebühren abgerechnet. Im Falle eines Auszugs könnten diese zwar bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Bei einem Vermieterwechsel geht das jedoch auf gar keinen Fall. Hier müssen der alte und neue Vermieter diese Kosten tragen. Es kommt sogar vor, dass beide Vermieter versuchen, die Gebühren auf die Mieter umlegen. Das ist natürlich erst recht unzulässig.
Eine Zwischenablesung kann auch unnötig sein, wenn etwas Abweichendes im Mietvertrag vereinbart wurde. Das lässt die Heizkostenverordnung ausdrücklich zu. Wenn eine gültige alternative Vereinbarung getroffen wurde, so ersetzt diese die gesetzliche Regelung. Die Vereinbarung einer anderen Abrechnungsart muss mit allen Parteien getroffen werden – Vermieter, ausziehendem und einziehendem Mieter. Das gilt auch für spontane Vereinbarung, die während der Zwischenablesung getroffen werden.
Auch diese sind zulässig, dürfen jedoch keine der Parteien benachteiligen und müssen alle Parteien berücksichtigen. Laut Heizkostenverordnung kann alternativ z.B. ein „vergleichbarer Zeitraum“, der Verbrauch in vergleichbaren Räume oder ein Durchschnittsverbrauch zur Hilfe genommen werden, um die Kosten zu verteilen. Diese können dann auf dieser Grundlage je nach Mietdauer auf neuen und alten Mieter umgelegt werden. Wird jedoch eine andere Art der Verteilung vereinbart, so muss sie trotzdem dem Ziel folgen, eine gleichmäßige Belastung von Neu- und Altmieter herzustellen.
Die Heizkostenabrechnungen enthalten oftmals Fehler und sind eine häufige Quelle von Unklarheiten, die zu Konflikten zwischen Mietern und Vermietern führen können und Klärungsbedarf erfordern. Hier sind einige der häufigsten Probleme, auf die Sie stoßen könnten. Mithilfe unseres Services können Sie die Betriebskosten genauer analysieren und bei Bedarf Widerspruch einlegen:
Um solche Probleme zu vermeiden, ist es wichtig, dass Sie Ihre Rechte als Mieter kennen und in der Lage sind, Ihre Heizkostenabrechnung korrekt zu lesen und zu verstehen.
Die korrekte Überprüfung von Heizkostenabrechnungen ist eine komplexe Angelegenheit. Laden Sie deshalb Ihre Heizkostenabrechnung zusammen mit Ihrer Betriebskostenabrechnung auf Mineko.de hoch und lassen Sie Ihre Heizkosten durch unsere Experten überprüfen. Wir kennen alle Fallstricke in der aktuellen Heizkostenverordnung Sie erhalten zeitnah einen individuellen Prüfbericht, dem ein personalisiertes Widerspruchsschreiben beiliegt, das Sie Ihrem Vermieter zustellen können.
Eine der häufigsten Fehler bei der Heizkostenabrechnung ist die reine Kostenverteilung nach der Wohnfläche. Zudem muss eine Abrechnung dem Laien auch nachvollziehbar sein, weswegen fehlende Informationen zur Berechnung der Kosten, formelle Fehler ergeben, die der Mieter beanstanden kann, bis ihm eine korrekte Abrechnung zugestellt wird.
Heizkosten sind zum großen Teil vom eigenen Verbrauch abhängig. Steigen die Kosten der Primärenergie, z.B. Gas oder Öl, so können auch die Heizkosten steigen, obwohl man weniger heizt. Steigen Heizkosten stark, obwohl die Primärenergie nicht teurer wurde und man sparsam heizte, ist dies ein Indiz, dass evtl. ein Fehler in der Abrechnung vorliegt.
In den meisten Fällen erhalten Mieter ihre Heizkostenabrechnung mit der Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende eines Abrechnungszeitraums. Die Heizkostenabrechnung kann aber auch unabhängig von Betriebskosten erstellt werden, wenn getrennte Vorauszahlungen geleistet werden.
Eine Heizkostenabrechnung muss dem Laien verständlich sein. Fehlen wichtige Informationen, wie z.B. Gesamtkosten oder Verteilerschlüssel, so bestehen formelle Fehler. Zudem müssen Heiz- und Warmwasserkosten nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung abgerechnet werden.
Die Heiz- und Warmwasserkosten müssen laut Heizkostenverordnung (HeizKV) in Grundkosten und Verbrauchskosten aufgeteilt werden. Dabei sind die Gesamtkosten zu 50 bis 70 Prozent nach dem Verbrauch umzulegen. Es kann aber auch in einem Mietvertrag eine reine Verbrauchsumlage vereinbart sein.
