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Erhalten Mieter ihre jährliche Betriebskostenabrechnung und sollen eine Nachzahlung leisten, so stellen sie sich bei Zweifeln an der Richtigkeit der Abrechnung oft die Frage: Muss ich das bezahlen? Wir empfehlen bei materiellen Fehlern: Ja. Denn sonst weist Ihr Mietkonto ein Minus auf, was negative Konsequenzen haben kann. Wir empfehlen aber auch: Zahlen Sie unter Vorbehalt. Was dies bedeutet, erklären wir im Folgenden.
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Ergibt sich aus der Nebenkostenabrechnung für den Mieter eine Nachzahlung, ist der Mieter im Prinzip erstmal zu einer Zahlung binnen 30 Tagen verpflichtet. Tauchen in der Abrechnung aus Sicht des Mieters Fehler auf, ist es entscheidend, ob diese formeller oder inhaltlicher Art sind.
Inhaltliche Fehler sind z.B.:
Hier muss der Mieter trotz Bedenken die Nachzahlungsforderung zunächst entrichten. Genau hier lohnt sich eine Vorbehaltszahlung.
Formelle Fehler sind z.B. :
Bei formellen Fehlern, wenn man sie zu erkennen weiß, kann man die Nachzahlung sogar ganz verweigern und eine neue ordnungsgemäße Abrechnung vom Vermieter anfordern. Der Mieter ist demnach zu keiner Zahlung verpflichtet.
Formelle Fehler kommen allerdings weniger oft als materielle Fehler vor. Wenn sich bei materiellen Fehlern eine Vorbehaltszahlung anbietet, ist es wichtig, diese auch von einer normalen Zahlung unterscheidbar zu machen.
Besonders für etwaige Streitfälle sollte ganz klar ersichtlich sein, dass es sich um eine Zahlung unter Vorbehalt handelt. Dazu kann der Mieter jede Zahlungsart nutzen. Bei einer Überweisung, egal ob online oder traditionell, sollte im Betreff explizit „Zahlung unter Vorbehalt“ oder „Vorbehaltszahlung“ vermerkt werden.
Außerdem empfiehlt es sich, eine Kopie der Überweisung den Unterlagen hinzuzufügen. Sollte die Forderung per Barzahlung beglichen werden, bietet sich ein Vermerk auf der Quittung an.
Die weniger sichere Variante ist der einfache Hinweis an den Vermieter. Dieser sollte auf jeden Fall schriftlich vor der Zahlung eingehen. Ein einfacher mündlicher Hinweis ist kaum beweisbar und sollte daher vermieden werden.
Beispiel Überweisung unter Vorbehalt:
Eine Vorbehaltszahlung drückt keine Anerkenntnis der Schuld aus und gibt dem Mieter somit die Möglichkeit, trotz Zahlung noch Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einzulegen.
Stellt sich die Abrechnung dann am Ende tatsächlich als inhaltlich fehlerhaft heraus, kann der bereits gezahlte Betrag zurückgefordert oder mit weiteren Vorauszahlungen verrechnet werden.
Hinweis: Nach jüngsten Rechtsprechung bedeutet auch eine bereits erfolgte Zahlung ohne Vorbehalt kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis.
Auch bei einer Betriebskostenabrechnung in der Gewerbemiete rechtfertigt eine Zahlung, welche nicht als vorbehaltlos deklariert wird, nicht zur Annahme eines Schuldanerkenntnisses, welches einer Korrektur der Abrechnung entgegensteht.
Jedoch ist zu beachten, dass die Gestaltungsfreiheit eines gewerblichen Mietverhältnisses mit weniger Einschränkungen einhergeht, so dass ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis, durch vertragliche Formulierungen, wie zum Beispiel einer Ratenzahlung, durchaus zustande kommen kann.
In der Regel haben Wohnraummieter ihrem Vermieter gegenüber 365 Tage nach Zugang Ihrer Abrechnung Zeit für einen Widerspruch (vgl. § 556 Abs. 3, S. 5 BGB). Auch durch eine bereits getätigte Zahlung verlieren Sie diesen Anspruch nicht.
Der Vermieter hat wiederum nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes ein Jahr Zeit, die Nebenkostenabrechnung an den Mieter zuzustellen. Dies ist spätestens der 31.12. des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Jahres, wenn das Abrechnungsjahr dem Kalenderjahr entspricht.
Bitte beachten Sie, dass der Vermieter während dieser Frist auch nach einer bereits erstellen Nebenkostenabrechnung Korrekturen zu Ihren Lasten durchführen kann. Mineko empfiehlt deshalb, den Widerspruch zur Abrechnung derart zu legen, dass die Abrechnungs- und Korrekturfrist des Vermieters abgelaufen ist. Danach sind vermieterseitige Nachforderungen zu Ihren Lasten ausgeschlossen.
Beispiel:
Die 365-Tage-Widerspruchsfrist aus dem Wohnraum gilt im Gewerberaum nicht. Das heißt, in der Regel hat der Gewerbemieter über die 365 Tage hinaus Zeit dem Vermieter gegenüber Widerspruch zur Abrechnung einzulegen.
Hiervon ausgenommen sind zwischen den Vertragsparteien gesondert vereinbarte Ausschlussfristen für einen Widerspruch in einem gewerblichen Mietvertrag. Es gilt daher einen Gewerbemietvertrag dahingehend genau zu überprüfen. Denn die diesbezüglichen Formulierungen weisen feine Unterschiede auf und dürfen sich von dem Mietvertrag zur Hinweispflicht im Anschreiben einer Gewerbe-Abrechnung nicht widersprechen.
Hinweis: Nach Ablauf der Abrechnungs- und Korrekturfrist Ihres Vermieters dürfen sich Korrekturen nur noch zu Ihren Gunsten auswirken.
Den Unterschied zwischen formellen und materiellen Fehlern zu definieren, ist eine Sache für Experten. Ebenso sind fehlerhafte Widerspruchsfristen nur durch Kenntnis der aktuellen Rechtsprechung zu erkennen. Laden Sie darum einfach Ihre Betriebskostenabrechnung hoch und Sie erhalten zeitnah einen persönlichen Prüfbericht sowie ein individuelles Widerspruchsschreiben für Ihren Vermieter!
