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Sie haben eine neue Wohnung gefunden? Glückwunsch! Aber auch bei der tollsten Wohnung ist es gut zu wissen, worauf man sich einlässt: Welchen Anteil machen die Nebenkosten aus? Verpflichtet man sich zum Treppenputzen oder zum Schneeschaufeln? Wer übernimmt die Kosten für Reparaturen? Das sind Details, die Mieter vor Abschluss ihres Mietvertrags genau klären sollten, um später böse Überraschungen zu vermeiden.
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Jedes Jahr werden in Deutschland zwei bis drei Millionen neue Mietverträge abgeschlossen, schätzt der Deutsche Mieterbund. Diese Zahl bezieht sich auf die 41,3 Millionen privaten Haushalte in Deutschland gemäß dem Statistischen Bundesamt. Sie regeln meistens in schriftlicher Form, für welche Summe der Vermieter dem Mieter eine Wohnung zur Nutzung überlässt. Es gibt aber darüber hinaus aber noch eine ganze Reihe von Punkten, die man als Mieter und Vermieter beachten sollte.
Mit der Übernahme wird der Zustand der Wohnung festgelegt, der am Ende der Dauer des Mietverhältnisses relevant werden kann und laut Berliner Mieterverein oft zu Streit führt - vor allem bei Mängel-Beseitigungen, Modernisierungen und Instandhaltungen. Nehmen Sie sich also Zeit, den Vertrag gründlich durchzugehen - idealerweise lassen Sie ihn von unabhängigen Experten prüfen. Viele Mietverträge enthalten nämlich Klauseln, die rechtlich unwirksam sind. Hier informieren wir Sie ausführlich zum Thema Mieterverein.
Klingt banal, ist aber äußerst wichtig: die vollständige Anschrift des Vermieters. Schließen Sie nie einen Vertrag ab, in dem keine konkrete Adresse vermerkt ist, an die Sie sich wenden können, wenn es Fragen gibt.
Die Angaben zur Wohnungsgröße im Mietvertrag sollten unbedingt überprüft werden, denn laut Deutschem Mieterbund sind die Quadratmeterangaben bei etwa zwei Drittel aller Mietwohnungen falsch. Akzeptieren Sie keine unverbindlichen Quadratmeterangaben im Vertrag. Abweichungen von bis zu zehn Prozent sind zwar tolerierbar, aber wenn die Wohnung 15 Prozent kleiner ist als im Miet-Vertrag vermerkt, haben Sie das Recht auf eine Mietminderung in Höhe von 15 Prozent.
Bereiche der Wohnung, die weniger als zwei Meter Raumhöhe aufweisen, zählen nicht als volle Wohnfläche. Balkone, Terrassen, Dachgärten und Loggien können bis zur Hälfte zur Wohnfläche eingerechnet werden. Reine Nutzflächen wie Keller, Speicher oder Waschküche dürfen nicht angerechnet werden.
Vergewissern Sie sich, dass die Wohnfläche im Vertrag korrekt angegeben wurde und ob zur Wohnung gehörende Nebenräume wie Keller und Garage genau bezeichnet sind.
Der Vermieter und die Vermieterin hat das Recht, eine gewerbliche Nutzung der Wohnung vertraglich auszuschließen. Auch eine Untervermietung ist genehmigungspflichtig: Wenn Sie Ihre Wohnung untervermieten möchten, weil Sie beruflich oft unterwegs sind, sollten Sie diese Option im Vertrag festhalten.
Ein weiterer wichtiger Punkt sind bauliche Veränderungen. Prinzipiell darf ein Mieter oder eine Mieterin seine Wohnung so gestalten, wie er möchte. Aber nicht jede Baumaßnahme ist gesetzlich zulässig. Erlaubt sind nur Veränderungen, die leicht rückgängig zu machen sind. Größeren Veränderungen und Umbaumaßnahmen muss der Vermieter zustimmen. Außerdem sollten Sie festlegen, ob Sie Veränderungen beim Auszug rückbauen müssen.
Zu klären ist auch, ob Ihr Vermieter Haustiere akzeptiert. Die Haltung von Hunden oder Katzen muss nämlich genehmigt werden. Kleintiere wie Zierfische, Ziervögel, Hamster und Meerschweinchen sind von dieser Regelung ausgenommen.
Mietverträge sind prinzipiell unbefristet. Ein befristeter Mietvertrag ist nur dann legitim, wenn in der Mietvereinbarung schriftlich festgehalten ist, dass ein Grund, zum Beispiel Eigenbedarf, angegeben wurde. Nicht alle Befristungsgründe sind zulässig: Ist die Begründung unzulässig, gilt der Vertrag automatisch als unbefristeter Mietvertrag.
Anspruch auf die Wohnung hat nur derjenige, der im Vertrag steht. Nur er kann im Schadensfall haftbar gemacht werden. Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, kann er nur gekündigt werden, wenn alle Beteiligten kündigen. Wird keine andere Regelung bezüglich der Kündigung getroffen, hat der Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Bei Staffelmietverträgen sind auch längere Kündigungsfristen möglich.
Prüfen Sie vor Vertragsabschluss, ob es sich um eine angemessene (ortsübliche) Miethöhe handelt und wann die nächste Mieterhöhungen vorgesehen ist. Die vereinbarte Miete kann nur alle zwölf Monate und innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden. Dabei darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden – außer bei Staffelmietverträgen, bei denen die Mietsteigerung im Vertrag vereinbart wurde.
Bei einer Staffelmiete steigt die Miete zu festen Zeitpunkten automatisch um einen bestimmten Betrag. Auch sie darf höchstens einmal jährlich steigen und schließt weitere Mieterhöhungen aus.
Bei Abschluss des Mietvertrages muss auch geklärt werden, welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. Achten Sie darauf, dass die Vorauszahlungen nicht zu niedrig ausfallen, sonst kann es zu hohen Nachzahlungen kommen.
Bei der Berechnung der Nebenkosten gilt folgende Faustregel:
Die Nebenkosten enthalten meistens auch die Kosten für einen Hausmeisterdienst. Klären Sie, welche Arbeitsleistungen dieser Service enthält. Je nachdem, wie viele Arbeiten er übernimmt, desto höher sind in den meisten Fällen die Hausmeisterkosten. Doch oft wird auch falsch abgerechnet, prüfen Sie hier lieber sorgfältig nach!
Auch die zusätzlichen Kosten einer Wohnung werden in dem Dokument vereinbart: die Nebenkosten oder Betriebskosten. Die Betriebskosten sind umfangreicher als die Nebenkosten und dürfen anteilig auf den Mieter übertragen werden – wenn es sich um umlagefähige Nebenkosten gemäß Betriebskostenverordnung handelt. Sie müssen aber in jedem Fall genau bezeichnet werden.
Beispiele für umlagefähige Kosten in der Nebenkostenabrechnung sind: Kosten für Hausmeister, den Schornsteinfeger, Heiz-, Wasser- und Abwasserkosten, Kosten für Müllabfuhr und Kabelfernsehen. Auch für Versicherungen, Beleuchtung, Gartenpflege und den Aufzug zahlt in der Regel der Mieter.
Die Kosten für die Hausverwaltung muss der Eigentümer tragen. Auch eine Heizungsreparatur oder der Austausch eines defekten Bodens sind in der Regel nicht umlagefähig – diese Kosten zählen zu den Instandhaltungskosten, die Sache des Vermieters sind.
Gut zu wissen: Der Vermieter kann die Nebenkosten nur dann einfordern, wenn er die Umlage dieser Kosten mit dem Mieter vertraglich vereinbart hat. Der Vermieter muss dafür allerdings nicht alle Kosten einzeln im Vertrag auflisten: Mit dem Begriff „Betriebskosten“ sind die üblichen umlagefähigen Nebenkosten laut BGH VIII ZR 137/15 ausreichend genannt.
Macht Ihr Vermieter bei den Abrechnungen nachweisbare Fehler, können Sie Nebenkosten zurückbehalten, etwa wenn die Nebenkostenabrechnung nicht fristgerecht zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erfolgt oder wenn Ihnen der Einblick in die Abrechnung verweigert wird.
Nach Ende des Mietverhältnisses haben Sie Anspruch auf die volle Rückzahlung der zu viel geleisteten Vorauszahlungen. Ihr Vermieter muss eine Nebenkostenabrechnung erstellen, in der die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten detailliert aufgeschlüsselt sind und Sie Gelegenheit hatten, diese zu prüfen.
Für sämtliche Reparaturen der Wohnung ist grundsätzlich der Vermieter zuständig. Im Mietkontrakt kann jedoch geregelt werden, dass der Mieter kleinere Reparaturen selbst übernimmt. Die Vereinbarung betrifft alle direkt und häufig genutzten Bestandteile der Wohnung wie zum Beispiel tropfende Wasserhähne oder wackelnde Türgriffe.
Diese Vereinbarung beschränkt sich allerdings je nach Region auf eine jährliche Summe von etwa 150 bis 200 Euro, wobei die einzelnen Reparaturen höchstens 75 bis 100 Euro kosten dürfen. Fallen die Reparaturkosten höher aus, muss der Vermieter den Gesamtbetrag übernehmen. Unwirksam sind laut Mieterbund Vereinbarungen, die den Mieter verpflichten, sich an allen Reparaturen mit einem bestimmten Betrag zu beteiligen.
Fast alle Verträge enthalten außerdem eine Schönheitsreparaturklausel. Sie besagt, dass die Räume der Wohnung alle fünf bis sieben Jahre renoviert werden müssen. Ist die Kleinreparaturklausel in der Vermietungsvereinbarung falsch formuliert, verliert sie ihre Gültigkeit.
Auch Vorschriften und Verbote sind im Mietvertrag geregelt. Wenn Sie im Vermietungsvertrag eine unzulässige Klausel finden, zum Beispiel, dass die Wände in einer bestimmten Farbe gestrichen werden müssen, kann es laut Deutschem Mieterbund vorteilhaft sein, sie nicht anzusprechen, weil Sie sich im Streitfall darauf berufen können, dass die Klausel unwirksam ist. So sparen Sie sich Ärger bei den Vertragsverhandlungen.
Die Kaution darf drei Monatskaltmieten nicht übersteigen und der Vermieter muss das Geld auf einem Sonderkonto mit einem Zinssatz anlegen, der für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist üblich ist. Sie können auch andere Anlageformen mit dem Vermieter vereinbaren. Bei Rückzahlung der Kaution erhalten Sie zusätzlich die Zinsen. Als Mieter haben Sie das Recht, die Mietkaution mit Beginn des Mietverhältnisses in drei Raten zu zahlen.
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert einen Energieausweis für die Mietwohnung vorzulegen – entweder schon bei der Besichtigung der Wohnung oder spätestens, wenn der neue Mieter danach fragt. Nach Unterzeichnung des Mietvertragspapiers muss er dem Mieter eine Kopie des Energieausweises aushändigen. Seit Mai 2014 muss der Energieausweis nach § 16a Energieeinsparverordnung (EnEV) schon im Wohnungsinserat angezeigt werden.
Haben Sie an alles gedacht? Hier eine kleine Checkliste, die Ihnen die Prüfung Ihres Mietvertrags erleichtert:
Jeder Wohnraummietvertrag sollte vor der Unterzeichnung gründlich gecheckt werden, idealerweise anhand einer Mietvertrag Vorlage, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.
Ein Widerrufsrecht gilt für Mietverträge nämlich nicht. Nach der Unterschrift sollten Sie als künftiger Mieter die neue Wohnung noch einmal sehr genau untersuchen und eventuelle Mängel dokumentieren – von undichten Fenstern über defekte Steckdosen bis zu Schäden im Parkett. Das ist sehr wichtig, da Sie nur so im beim Auszug nachweisen können, dass Sie nicht für die Schäden verantwortlich sind.
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Die Anfechtung eines Mietvertrages ist bis zu einem Jahr nach Erlangung der Kenntnis der Täuschung möglich. Das kann vor und nach Einzug des Mieters, aber auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses (BGH, Az. XII ZR 67/06) geschehen. Demnach wäre der Mietvertrag bei erfolgreicher Anfechtung rückwirkend ungültig.
Wenn ein Mietvertrag falsche Informationen oder ungültige Klauseln enthält, ist es möglich, fristlos zu kündigen oder den Mietvertrag für unwirksam zu erklären. Zudem kann der Mietvertrag als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig und nichtig sein.
Mietverträge sind komplex und nicht jedes Detail ist einem gegenwärtig, weswegen der Mietvertrag immer wieder zur Hand genommen wird. Gibt es Streitigkeiten mit dem Vermieter, basiert vieles auf Regelungen im Mietvertrag. Ebenso bei der Umlagefähigkeit von Nebenkosten. Es empfiehlt sich daher, eine Kopie beim Vermieter zu besorgen.
Sind im Mietvertrag keine Nebenkosten durch Vorauszahlungen vereinbart, so liegt eine Bruttowarmmiete vor. Das bedeutet, Nebenkosten sind mit der Miete abgegolten. Hat der Vermieter schlicht vergessen, Vorauszahlungen für Nebenkosten zu notieren, so ändert dies nichts daran.
Worauf ein Mieter bei einem Mietvertrag unbedingt achten sollte, ist die Nennung der Anschrift des Vermieters, die korrekte Wohnungsgröße, der Mietbeginn, die Kaltmiete, die zu tragenden Betriebskosten, die Kaution und dass es eine Mindestlaufzeit gibt, in der man nicht gekündigt werden kann.
