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Wenn die Mietwohnung nicht mehr dem Zustand entspricht, in dem sie angemietet worden ist, steht oftmals die Frage nach Mängeln und, damit verbunden, nach einer Mietminderung im Raum. Tatsächlich obliegt es dem Vermieter, dem Mieter die Wohnung so zu übergeben, dass sie der beabsichtigten Nutzung entspricht, also bewohnbar ist. Diese Verpflichtung besteht während der gesamten Mietzeit. Aber wie stark muss die Beeinträchtigung der Mietsache sein, um von einem Mangel sprechen zu können? Welche Voraussetzungen müssen dafür gegeben sein?
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Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Begriffsbestimmung bezüglich des Mietmangels. Nach § 536 ist ein Mietmangel ein Fehler oder Schaden am Mietobjekt, der sich negativ auf die Nutzbarkeit auswirkt.
Bei Wohnimmobilien liegt also ein Mangel vor, wenn die Wohnung nicht mehr bewohnt werden kann, da die Wohnqualität erheblich eingeschränkt ist. Beispiele hierfür sind eine Heizung im Winter oder eine fehlende Versorgung mit Wasser.
Die subjektive Sicht des Mieters ist hierbei jedoch kein Kriterium für die Feststellung eines Mangels. Unwesentliche Minderungen der vertragsgemäßen Nutzung fallen nicht darunter.
Mietmängel können auch dann bestehen, wenn deren Ursache außerhalb des Wirkungsbereichs des Vermieters liegt, wie z. B. durch Baustellenlärm vom Gebäude gegenüber.
Die Beurteilung über das Vorhandensein eines Mangels ist unter anderem davon abhängig, was Mieter und Vermieter im Mietvertrag vereinbart haben. So ist es möglich, dass eine Wohnung als nicht mangelhaft eingestuft wird, während eine andere Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung im gleichen Zustand möglicherweise eine Mietminderung rechtfertigt.
Beispiele für mitunter typische Mietmängel sind folgende:
Hinweis: Wenn Baumaßnahmen wegen einer energetischen Sanierung nach §555 des Bürgerlichen Gesetzbuches stattfinden, muss der Mieter die Beeinträchtigungen für mindestens drei Monate dulden, bevor er eine Mietminderung in Betracht ziehen kann.
Hinweis: Kinderlärm muss der Mieter in den meisten Fällen hinnehmen: Er gehört zu den normalen Wohngeräuschen. Bei besonders schwierigen Fällen können zwischen den Mietern Ruhezeiten vereinbart werden.
Nicht nur wegen baulicher Aspekte ist es daher sinnvoll, dass Mieter und Vermieter vor der Unterzeichnung des Mietvertrags ein gemeinsames Übergabeprotokoll anfertigen, in dem Wohnungsmängel vermerkt und beschrieben werden.
Wenn der Mieter trotz dieser protokollierten Mängel in die Wohnung einzieht, kann er die Miete nicht mehr wegen dieser Mängel senken. Umgekehrt heißt das aber: Alle Mängel, die nicht im Übergabeprotokoll aufgeführt sind, können ein Grund für eine Mietminderung sein.
Wenn der Mieter einen Mangel erst nach seinem Einzug bemerkt oder der Mangel erst nach seinem Einzug auftritt, kann er eine Mietminderung in Betracht ziehen. Wenn der Vermieter dem Mieter vor dem Einzug einen erheblichen Mietmangel sogar verschwiegen hat, ist der Mieter zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt.
Hinweis: Sind in einem Übergabeprotokoll oder in einem Mietvertrag Formulierungen wie beispielsweise „Der Mieter erkennt den einwandfreien Zustand der Wohnung an“ vorhanden, so handelt es sich um unwirksame Klauseln.
Wenn nach Einzug Mängel entstehen, muss ein Mieter, bevor er seine Miete mindern kann, den Vermieter über den Mangel informieren. Aufgrund der sogenannten Schadensminderungspflicht obliegt es sogar dem Mieter, Mängel an der Mietsache unverzüglich dem Vermieter mitzuteilen, damit dieser entsprechende Maßnahmen ergreifen kann.
Die Mängelanzeige sollte dazu in jedem Fall schriftlich erfolgen, um im Streitfall nachweisen zu können, dass man rechtzeitig gehandelt hat. Lässt der Mieter seinen Vermieter in Unkenntnis, kann dies schwerwiegende Folgen haben.
So kann der Mieter im Nachhinein keine Rechte mehr geltend machen, wenn der Schaden nicht behoben wird. Des Weiteren könnte der Mieter selbst schadensersatzpflichtig werden, wenn er seiner Informationspflicht nicht nachkommt.
Mindert der Mieter die Miete, ohne den Mangel anzuzeigen, kann der entsprechende Mietausfall sogar Anlass zur Kündigung seitens des Vermieters werden. Zudem kann ein Mieter später seine Rechte nicht wegen eines Mietmangels durchsetzen, über den er bereits während der Wohnungsübergabe Kenntnis hatte.
Manche Mängel wie Schimmel, Risse oder Flecken kann der Mieter mit Fotos dokumentieren. In anderen Fällen kann der Mieter dem Vermieter eine Beschreibung der Mängel schicken, zum Beispiel bei ständigem Lärm durch Baumaßnahmen oder Nachbarn oder bei unangenehmen Gerüchen aus den Mülltonnen oder aus einer Nachbarswohnung.
Hinweis: Wenn der Vermieter den Grund für eine Mietminderung nicht akzeptiert, muss ein Gutachter die Angelegenheit klären – und hier gilt: Wer den Gutachter bestellt, muss ihn auch bezahlen.
Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter eine angemessene Frist einzuräumen, um den Mangel zu beseitigen. Die Frist kann zum Beispiel drei Monate betragen.
Wenn der Mieter die Miete vor Ablauf der Frist senkt, riskiert er Schadenersatzansprüche des Vermieters. Erst wenn der Mangel nach Ablauf der Frist immer noch besteht, darf der Mieter die Miete mindern.
Trotzdem gilt auch danach: Sobald der Vermieter den Mangel beseitigt hat, entfällt natürlich auch der Grund für die Mietminderung. Dann muss der Mieter wieder die volle Miete zahlen.
Wenn ein Mieter nicht warten will, bis der Vermieter den Mangel beseitigt, sondern selbst einen Handwerker ruft, dann muss der Mieter ihn auch selbst bezahlen. Eine Ausnahme sind Mängel, die sofort behoben werden müssen – zum Beispiel ein Wasserrohrbruch.
Der Mieter hat mehrere Möglichkeiten, die Miete zu mindern:
Variante 1: Er kann den Betrag der Miete einbehalten, den er vorher angekündigt hat.
Variante 2: Er kann den Betrag, um den er die Miete gekürzt hat, auf ein Treuhandkonto überweisen. So eine Rücklage kann sinnvoll sein, wenn der Vermieter sich gegen die Mietminderung wehrt. Wenn ein Gericht entscheidet, dass die Mietminderung unzulässig war, muss der Mieter das Geld nachzahlen. Kann er das nicht, kann der Vermieter womöglich die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen.
Variante 3: Er kann weiterhin die volle Miete zahlen, die Zahlung aber unter den „Vorbehalt der Rückforderung“ stellen. Den Grund für den Vorbehalt sollte der Mieter dem Vermieter schriftlich mitteilen – per Post und im Betreff der Überweisung. So vermeidet der Mieter, dass er in Zahlungsrückstand gerät, und kann den Mietminderungsbetrag später vom Vermieter zurückfordern. Dafür muss er gerichtlich feststellen lassen, dass er einen Anspruch auf Mietminderung hat. Wenn er damit zu lange wartet, kann sein Anspruch verfallen.
Wichtig: Wenn der Mieter eine Mietminderung ab einem bestimmten Zeitpunkt ankündigt, sollte er sich auch daran halten. Wenn er die Miete nicht zum angekündigten Zeitpunkt senkt, verfällt sein Anspruch auf die Mietminderung.
Einheitliche gesetzliche Regelungen, wie hoch eine Mietminderung wegen Mängeln ausfallen darf, gibt es nicht. In Gerichtsurteilen wurden mal zehn Prozent, mal 25 Prozent Mietminderung als angemessen betrachtet.
Es kann aber auch vorkommen, dass Gerichte eine Mietminderung als zu hoch oder ungerechtfertigt ansehen. Dann droht Mietern die fristlose Kündigung wegen der Zahlungsrückstände. Wir empfehlen daher, dass Mieter sich vor einer Mietminderung rechtlich beraten lassen oder einen Anwalt hinzuziehen.
Zum Schluss sollten noch drei Mängel etwas detaillierter betrachtet werden: Schimmelbefall, Wasserschaden, defekte Heizung. Diese drei Mängel können auch unmittelbar zusammenhängen. Vor allem aber sind diese Mietmängel diejenigen, die wir von unseren Kunden am meisten berichtet bekommen.
Normalerweise sind Schimmelsporen harmlos. Übersteigt die Schimmelpilzkonzentration allerdings ein gewisses Maß, führt dies nicht nur zu Materialschäden, sondern ist auch hochgradig gesundheitsschädlich. Gründe können eigenes Verhalten, aber auch Baumängel sein. Fakt ist jedoch, es muss etwas getan werden. Auch der Vermieter hat daran Interesse.
Werden Schimmelpilze nicht schnell erkannt und beseitigt, können sie tief in die Bausubstanz eindringen. Nur mit Alkohol wird man den Schimmel dann nicht los. Hat sich der Schimmel erst einmal in den Wänden festgesetzt, muss zumindest der gesamte Putz ausgetauscht werden. Es ist daher unerlässlich, die Ursache für die Schimmelbildung zu finden.
Ein Grund kann ein Wasserschaden sein. Hat der Vermieter den Wasserschaden zu verantworten, kann die Mietzahlung angemessen gemindert werden. Ebenfalls ist auch eine Minderung aufgrund des Lärms der Trocknungsgeräte möglich und erst recht wegen einer teilweisen oder vollständigen Unbewohnbarkeit der Wohnung.
Noch häufiger berichten jedoch unsere Kunden von defekten Heizungen. Je nach Raum sollten mindestens 20 Grad Celsius erreicht werden. Nachts darf die Temperatur 18 Grad Celsius nicht unterschreiten. Die sogenannte Behaglichkeitstemperatur in den Haupträumen einer Mietwohnung beträgt 20 bis 22 Grad.
Weigert sich der Vermieter, die Heizung anzuschalten, oder ist die Heizung defekt, kann der Mieter die Miete kürzen. Beide Gründe stellen Mängel dar. Dies kann sogar im Sommer geschehen, wenn die Temperaturen an drei aufeinander folgenden Tagen in der Wohnung unter 16 Grad fallen.
Wie hoch die Kürzung sein darf, hängt davon ab, wie schwerwiegend der Mangel ist. Im schlimmsten Fall wird eine Wohnung bei einem Heizungsausfall im tiefsten Winter unbewohnbar. Dann ist eine Mietminderung von 100 Prozent angebracht.
Bei einem Ausfall der Heizung bei Temperaturen im Plusbereich erscheinen um die zwanzig Prozent Mietminderung angemessen. Ein allgemeingültiger Betrag lässt sich hier jedoch nicht festlegen. Dies muss je nach Einzelfall entschieden werden – und die Gerichte haben dazu bereits zahlreiche Urteile erlassen.
Wenn Vermieter Mängel beseitigen, sind es einmalige Kosten, die nicht auf Mieter umlagefähig sind. Doch manche Vermieter legen selbst diese nicht umlagefähigen Kosten auf ihre Mieter um. Wenn Sie unsicher sind, was und wie bei Ihnen alles abgerechnet wird, lassen Sie darum Ihre Nebenkostenabrechnungen von unseren Experten überprüfen.
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