Ein immer wiederkehrender Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter sind die jährlich aufkommenden Mietnebenkosten. Häufig kommt es vor, dass der Vermieter (oft unabsichtlich) Kosten für z.B. Heizung oder Wasser falsch abrechnet. Damit eventuell auftretende Fehler in der Abrechnung von Vermieter vermieden und vom Mieter besser gefunden werden können, hat MINEKO ein paar Fakten zusammengestellt.
Mieter lassen ihre Mietnebenkosten einfach und digital online prüfen. Kostenlos mit Rechtsschutz.Jetzt Nebenkostenabrechnung prüfen lassen »Eine Mietnebenkostenabrechnung wird jährlich vom Vermieter für seine Mieter erstellt, wenn dies im Mietvertrag entsprechend vereinbart ist. Der Mieter überweist dann mit seiner monatlichen Miete eine Abschlagszahlung. Diese wird nach Ablauf der Abrechnungsperiode vom Vermieter mit den tatsächlich entstandenen umlagefähigen Betriebskosten verrechnet. So kann der Vermieter schließlich eine entsprechende Abrechnung für den Mieter und gegebenenfalls eine Nachzahlungsaufforderung erstellen.
Ebenfalls möglich, aber in der Praxis vergleichsweise selten umgesetzt, ist die Regelung über eine Inklusivmiete. Der Mieter zahlt in diesem Fall monatlich einen fixen Betrag, die sogenannte Betriebskostenpauschale. Mit dieser Pauschale sind alle Ansprüche des Vermieters auf eine Umlage seiner Kosten abgegolten. Die Erstellung einer Mietnebenkostenabrechnung ist in diesem Fall nicht erforderlich. Fehlt der Hinweis auf eine Umlage der Nebenkosten im Mietvertrag völlig, ist der Mieter auch nicht zur Zahlung verpflichtet.
Obwohl er im Alltag häufig gebraucht wird, ist der Begriff Mietnebenkosten genauso wie jener der Nebenkostenabrechnung ungenau. Unter dieser Bezeichnung können eigentlich alle Kosten subsumiert werden, die dem Vermieter im Rahmen der Bewirtschaftung seiner Immobilie entstehen. Dazu zählen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Reparaturkosten ebenso wie die Betriebskosten. Einzig die Betriebskosten dürfen aber auf die Mieter umgelegt werden, d. h., ihnen in Rechnung gestellt werden.In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) hat der Gesetzgeber die Betriebskosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf, genau definiert. Es handelt sich um 17 Posten, auch wenn die dort vorgenommene Aufzählung nicht als endgültig abschließend zu verstehen ist. Gegebenenfalls können also neue Arten hinzutreten, wenn die Notwendigkeit sich ergibt. So wird beispielsweise über die Umlagefähigkeit der Unterhaltskosten für Rauchmelder in der Nebenkostenabrechnung gestritten, seit deren Einbau in vielen Ländern Pflicht ist. Verallgemeinernd könnte man sagen, dass all jene Betriebskosten umlagefähig sind, die bei der ordnungsgemäßen Nutzung des Grundstücks laufend anfallen. Davon ausgenommen sind demnach einmalig anfallende Kosten. Die folgenden Rechnungsposten sind die wichtigsten umlagefähigen Mietnebenkosten:
“Sonstige Kosten” darf der Vermieter nur in Rechnung stellen, wenn sie vorher im Mietvertrag beschrieben wurden. Eine vollständige Auflistung der umlagefähigen Posten, die in der Mietnebenkostenabrechnung auftauchen dürfen, findet sich auch in dem MINEKO-Artikel zum Betriebskostenspiegel. In diesem Artikel wird auch aufgeführt wird, wie hoch die Preise für die einzelnen Abrechnungsposten im Bundesdurchschnitt liegen.
Mithilfe der sogenannten Verteilerschlüssel errechnet der Vermieter, wie die gesamten umlagefähigen Nebenkosten für seine Immobilie auf die einzelnen Mietparteien aufgeteilt werden. Sofern es im Mietvertrag nicht anders vereinbart wurde, dient die Quadratmeteranzahl der jeweiligen Wohnung als Grundlage des Verteilerschlüssels. Für manche Arten der Mietnebenkosten, wie z. B. für die Heizkostenabrechnung, ist jedoch auch eine Verteilung der Kosten vorgeschrieben, die sowohl den Verbrauch als auch die Wohnfläche berücksichtigt. Demnach müssen Heiz- und Warmwasserkosten zu mindestens 50 Prozent, höchstens jedoch zu 70 Prozent nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden. Hier ergibt sich für den Mieter also der größte Hebel, wenn er an seinen Nebenkosten sparen möchte. Weiterführende Informationen zum Thema können auch im Lexikon-Artikel Verteilerschlüssel nachgelesen werden.
Wie im Artikel Fristen ausführlich dargestellt, wird die Mietnebenkostenabrechnung vom Vermieter stets für einen Abrechnungszeitraum von 12 Monaten erstellt. Dieser Zeitraum muss dabei nicht zwangsweise einem Kalenderjahr entsprechen. Mit Ablauf des Abrechnungsjahres hat der Vermieter ein weiteres Jahr Zeit. In diesem Zeitraum muss er die Nebenkostenabrechnungen für seine Mieter erstellen, sie diesen zuzustellen und, falls notwendig, Korrekturen vornehmen. Wird diese Frist überschritten, d. h., wird sie dem Mieter nicht innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zugestellt, ist die Mietnebenkostenabrechnung nicht rechtskräftig. Einer gegebenenfalls darin erhobenen Nachzahlungsaufforderung muss der Mieter unter diesen Umständen nicht nachkommen. Wird die Abrechnung jedoch fristgerecht zugestellt, beginnt die Widerspruchs- oder auch Einwendungsfrist des Mieters. Der Mieter hat nun wiederum zwölf Monate Zeit die Abrechnung anzufechten, wenn dem Vermieter bei der Erstellung Fehler unterlaufen sind.
Ein Hinweis: Auch wenn der Mieter den Verdacht hat, dass seine Mietnebenkostenabrechnung zu hoch ist, muss er innerhalb von 30 Tagen bezahlen. Die Zahlung sollte jedoch unter Vorbehalt erfolgen, damit die Anfechtung der Abrechnung später einfacher zu realisieren ist.
Neben den Fristen müssen auch formale Anforderungen eingehalten werden. In der schriftlichen Abrechnung müssen die Abrechnungszeiträume genannt werden. Dem Mieter müssen zudem leicht nachvollziehbar die Gesamtkosten und die entsprechende Verrechnung seiner bereits getätigten Zahlungen aufgezeigt werden, sowie ein gültiger Verteilerschlüssel.
Besonders die “Nachvollziehbarkeit” gestaltet sich in der Realität meist nicht so leicht, da die Anrechnung doch häufig kompliziert und unübersichtlich sind.
Wenn Sie sich unsicher sind, ob Ihre Mietnebenkosten korrekt sind, können Sie das gerne von unseren Rechtsexperten prüfen lassen. Wir haben Erfahrung aus über 102.000 geprüften Abrechnungen. Deshalb spüren wir nicht nur allgemeine rechtliche Fehler auf, sondern rechnen im Detail nach, ob alle Positionen richtig umgelegt wurden. Darüber hinaus überprüfen wir die Einhaltung rechtlicher Firsten und formeller Anforderungen.
MINEKO hat herausgefunden: Über 90% der Nebenkostenabrechnungen sind fehlerhaft! Meistens sind Posten in der Abrechnung falsch berechnet oder umgelegt, darunter auch oft die Heizkosten. Die Experten von MINEKO erkennen die Fehler. So sparen Sie bares Geld! Einfach Nebenkostenabrechnung hochladen. Sie erhalten innerhalb von wenigen Tageneinen persönlichen Prüfbericht sowie ein individuelles Widerspruchsschreiben für den Vermieter!