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Viele Vermieter kämpfen gerade außerhalb der Ballungsgebiete mit leerstehenden Wohnungen. Leerstand kann unterschiedliche Gründe haben, wie etwa eine schlechte Lage oder fehlende Infrastruktur. Dieser Leerstand darf aber keine negative Auswirkungen auf die Mieter haben. Trotzdem versuchen Vermieter oftmals Kosten des Leerstands in der jährlich zu erstellenden Nebenkostenabrechnung umzulegen. Wir erklären in diesem Artikel, was rechtens ist und was nicht.
Prüfung der Position Leerstand ist Bestandteil der Nebenkostenprüfung.Kosten Leerstand & Nebenkostenabrechnung prüfen lassen »
Leerstand tritt beispielsweise auf, wenn eine neue Wohnanlage entsteht. Die Karenzzeit zwischen dem Zeitpunkt, ab welchem die ersten Kosten einer Wohnung anfallen, der ersten Wohnungsvermittlung und dem Wohnungsbezug kann mitunter einige Wochen betragen.
Eine weitere Phase, in der der Vermieter ohne Mieteinnahmen auskommen muss, ist, falls eine Mietpartei kündigt, auszieht und kein Nachmieter für einen nahtlosen Übergang zur Hand ist.
In preisgebundenem Wohnraum, also Sozialwohnungen und staatlich geförderten Gebäuden, kann häufiger Leerstand entstehen, da der Vermieter strenge Richtlinien bei der Wohnungsvergabe zu beachten hat. Nur Bezugsermächtigte kann er als Mieter einsetzen und muss somit zuweilen warten, bis ein solcher Bedarf nach einer Mietwohnung anmeldet.
Wenn eine Wohnung leer steht, stellt sich für Vermieter und Mieter die Frage, wer die anfallenden Nebenkosten trägt. Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter für die Nebenkosten aufkommen muss, die während des Leerstands anfallen.
Der Vermieter muss somit selbst für die entstehenden Aufwendungen aufkommen. Diese Kosten dürfen folglich nicht auf die anderen Mieter umgelegt werden. Allerdings muss der Leerstand in der jährlichen Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden.
Ein häufiges Problem zum Beispiel: Für Mieter in der Nachbarwohnung leerstehender Wohnung gibt es negative Auswirkungen. Wenn die eigene Wohnung an eine leerstehende Wohnung grenzt, sind Mieter dazu genötigt, mehr zu heizen, um dieselben Temperaturen in ihren Räumlichkeiten aufrechtzuerhalten. Dadurch steigen der Verbrauch und somit die Nebenkosten für die Betroffenen.
Hier ist es nun wichtig zu erwähnen, dass diese Kosten nicht vom Vermieter getragen werden müssen. Es obliegt also den Mietern selbst, sich bei einem höheren Verbrauch aufgrund des Leerstands abzusprechen und gegebenenfalls gemeinschaftliche Maßnahmen zu ergreifen, um die Kosten zu senken.
Die Abrechnung von Nebenkosten bei einer leerstehenden Wohnung hängt von dem gewählten Verteilerschlüssel ab. Wenn die Wohnfläche als Umlageschlüssel verwendet wird, muss die nicht vermietete Wohnung in der Gesamtwohnfläche aufgeführt und die Kosten für diese Wohnung dürfen nicht auf andere Mieter umgelegt werden. Die leerstehende Wohnfläche wird in diesem Fall wie eine genutzte Wohnfläche behandelt.
Wenn jedoch die Personenanzahl als Verteilerschlüssel gewählt wird, muss die durchschnittliche Belegung des gesamten Hauses berücksichtigt werden, damit die anderen Mieter nicht belastet werden. Die leerstehende Wohnung wird in diesem Fall mit einer Person pro betroffener Wohnung und Fläche berechnet.
Die Kosten, die auf diesen fiktiven Mieter entfallen, müssen vom Vermieter gezahlt werden. Das stellt sicher, dass nicht alle Mieter unter der leerstehenden Wohnung. Eine Abrechnung mit null Mietern für die leerstehende Unterkunft würde alle aktuellen Mieter benachteiligen.
Die Rechtsprechung sieht daher vor, dass die durchschnittliche Belegung des gesamten Wohnhauses für die Abrechnung der Leerstandskosten herangezogen werden muss, wenn der Verteilerschlüssel pro Anzahl der Personen vereinbart wurde.
Hinweis: Die Kostenverteilung nach Personen stellt keinen Verbrauch dar, denn sie lässt keine Rückschlüsse auf das tatsächliche Verbrauchsverhalten zu. Lediglich die Anzahl der Mietvertragsparteien kann ebenso nicht als Grundlage herangezogen werden. Die Umlage nach Personen muss darum im Mietvertrag vereinbart sein!
In bestimmten Situationen kann es vorkommen, dass Vermieter von leerstehenden Wohnungen höhere Kosten zu tragen haben als üblich. Einige Wohnungsvermieter versuchen deshalb, diesen Umstand durch eine Änderung im Verteilerschlüssel auszugleichen, was jedoch nicht erlaubt ist.
Ein im Mietvertrag vermerkter Vorbehalt etwaiger Änderungen bedeutet nicht, dass der Wohnungsvermieter berechtigt ist, den Verteilerschlüssel kurzfristig abzuändern. Bei einer leerstehenden Wohnfläche kann der Vermieter den Verteilerschlüssel deshalb nur in Ausnahmefällen ändern.
Die meisten Fälle eines Leerstands sind jedoch von stetigen Veränderungen betroffen und eine kurzfristige Korrektur des Verteilerschlüssels ist somit nicht von Dauer und verursacht einen erhöhten bürokratischen Aufwand.
Als Richtwert für eine zulässige Veränderung im Verteilerschlüssel werden Leerstände zwischen 20 oder 30 Prozent herangezogen, wenn es sich um eine große Wohnanlage handelt. Bei kleineren Anlagen ist es notwendig, dass etwa 70 Prozent der Unterkünfte leer stehen. Diese Richtwerte sind jedoch nicht bindend und es können je nach Situation andere Faktoren berücksichtigt werden.
Hinweis: In unserem für unsere Kunden verfassten Widerspruchsschreiben integrieren wir auch auf Wunsch eine Belegeinsicht nach Belegungslisten, denn wenn bei Ihnen nach Personen abgerechnet wird, haben Sie als Mieter das Recht, monatlich vom Vermieter zu führende Belegungslisten einzusehen.
Im Rahmen der Nebenkostenabrechnung kann der Vermieter die Gesamtwohnfläche des Gebäudes nicht einfach um die Wohnfläche aus der Wohnung, welche unvermietet ist, reduzieren. Im Normalfall müssen sogenannte verbrauchsunabhängige Betriebskosten nach der Wohnfläche umgelegt werden.
Ein Abzug unvermieteter Wohnflächen von der gesamten Wohnfläche des Hauses ist jedoch unzulässig. Der Vermieter darf somit auch nicht das Endergebnis als dessen neue Gesamtfläche für die Betriebskostenumlage verwenden.
Denn eine solche Vorgehensweise würde für die Mieter dazu führen, dass der Vermieter sein Risiko auf diese überträgt. Im weiteren Verlauf würden die Kosten, die ansonsten auf die Gesamtwohnfläche der Wohnungen verteilt werden, auf eine kleinere Nutzfläche aufgeteilt und sich pro Wohnung und Mieter erhöhen.
Dies gilt ebenso für Betriebskosten, die verbrauchsabhängig sind. Diese können nicht erfasst werden und müssen deshalb auf die Wohnfläche umgelegt werden. In diesem Beispiel würde die Erhöhung der Kosten für die Mietenden besonders schwer zu tragen sein, da diese keine Möglichkeit hätten, den Gesamtverbrauch zu beeinflussen.
Daher ist es die Aufgabe des Vermieters, die leerstehenden Wohnungen schnellstmöglich zu vermieten, um seine Kosten und die der Mieter zu minimieren und eine gerechte Verteilung der Betriebskosten auf alle zu gewährleisten.
Mehr als 90 Prozent der Nebenkostenabrechnungen enthalten Fehler! Besonders der Leerstand von Wohnungen verleitet manche Vermieter, die Umlageschlüssel unrechtmäßig zu ändern, was für Laien nur schwer erkennbar ist. Unsere Experten unterstützen Sie deshalb bei der Überprüfung Ihrer Abrechnung. Wir von Mineko prüfen, ob Betriebskosten richtig umgelegt wurden, damit Sie rechtlich auf der sicheren Seite stehen.
Der Vermieter trägt das wirtschaftliche Risiko für leerstehende Mietobjekte und darf daher die Mieter auch nicht mit dem auf Leerstand entfallenden Anteil an Betriebskosten belasten. Die anteiligen Kosten dieser Wohnungen muss der Vermieter tragen.
Die Kosten werden somit auf die Gesamtliegenschaft umgelegt, die Fläche von leerstehenden Mietobjekten darf nicht aus der Gesamtfläche herausgerechnet werden, vgl. BGH Urteil vom 31.05.2006, Az. VIII ZR 159/05. Nur unter sehr engen Voraussetzungen lässt der Bundesgerichtshof eine zeitweilige Änderung des Verteilerschlüssels zu.
Wenn eine Wohnung leer steht, gilt, dass der Vermieter für die Nebenkosten aufkommen muss, die während des Leerstands anfallen. Der Vermieter muss somit selbst für die entstehenden Aufwendungen aufkommen. Diese Kosten dürfen folglich nicht auf die anderen Mieter umgelegt werden.
Bei Leerstand darf die nicht vermietete Wohnung nicht von der Gesamtwohnfläche abgezogen werden, sondern der Vermieter trägt allein die Kosten der Fläche. Werden Nebenkosten nach der Personenzahl abgerechnet, wird der leerstehenden Wohnung eine fiktive Person zugeordnet.
Mieter direkt neben einer leerstehenden Wohnung sind dazu genötigt, mehr zu heizen, um dieselben Temperaturen in ihren Räumlichkeiten aufrechtzuerhalten. Dadurch steigen der Verbrauch und die Nebenkosten für die Betroffenen. Diese Kosten müssen jedoch nicht vom Vermieter getragen werden.
Ist eine Wohnung zu baufällig, um sie zu vermieten, besteht kein Vermietungszwang, wenn der Vermieter keine Schuld für den Zustand der Wohnung trägt. Hat der Vermieter jedoch selbst den Zustand der Wohnung zu verantworten, muss er die Wohnung wieder bewohnbar machen.
Leerstand liegt bei einer Wohnung vor, wenn sie länger als sechs Monate nicht genutzt wird. Mittels des Zweckentfremdungsgesetzes sind Vermieter und Wohnungsbaugesellschaften verpflichtet, jede Wohnung zu melden, die länger als drei Monate leer steht. Leerstand wegen einer notwendigen Renovierung gilt jedoch als legitim.
