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Die Nebenkosten machen einen gewichtigen Anteil an der Gesamtmiete aus. Dies gilt umso mehr in Zeiten, in denen die Energiepreise deutlich gestiegen sind. Mieter versuchen, die Höhe der Nebenkosten gering zu halten. Einen bedeutenden Posten in der Nebenkostenabrechnung stellen die Betriebskosten dar. Zu diesen gehören unter anderem die Grundstückspflege und somit die Gartenpflege bzw. Pflege von Grün- und Außenanlagen (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Versuchen Mieter, ihre Nebenkosten zu reduzieren, fragen sie sich oft, welche Arbeiten und Kosten der Vermieter auf sie umlegen darf.
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Ob der Vermieter die Kosten umlegen darf, hängt vor allem davon ab, ob diese regelmäßig zu erwarten sind. Weiterhin ist zu überprüfen, ob es sich bei den jeweiligen Posten um eine Neuanschaffung oder einen Ersatz oder nicht um Pflegemaßnahmen, sondern um Instandhaltungsarbeiten handelt.
Ein schöner Garten oder eine angelegte Grünfläche steigert die Wertigkeit eines Hauses und kommt dem Mieter in jeder Hinsicht zugute. Deshalb ist es für den Mieter und auch den Vermieter wichtig, dass die Gartenflächen stets gepflegt erscheinen. Ein vernachlässigter Garten beeinträchtigt den Gesamteindruck eines Wohn- bzw. Mietshauses und setzt somit den Wohnwert für den Mieter herab.
Vermieter dürfen alle Arbeiten und Kosten umlegen, die absehbar regelmäßig wiederkehrend, d.h. saisonal und periodisch anfallen und der Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs dienen. Dazu gehören in erster Linie die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, die Anschaffung von Düngemitteln und Saatgut, die Beseitigung von Laub und anderen Gartenabfällen einschließlich des Abtransports und weitere Ausgaben, die regelmäßig wiederkehren.
Die Beschneidung von Bäumen ist nur umlagefähig, wenn der Vermieter diese periodisch durchführen lässt. Bei Schnittarbeiten an Hecken und Bäumen ist ebenfalls von einer regelmäßig wiederkehrenden Notwendigkeit auszugehen. Die entstehenden Kosten darf der Vermieter deshalb umlegen.
Zur Gartenpflege gehört auch die Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung des Spielplatzsandes, die Reinigungskosten sowie die Kosten der Überwachung und Pflege der Spielgeräte und der sonstigen Einrichtungen, z.B. aufgestellter Bänke und Abfalleimer, sowie wie die Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.
In der Regel wird der Umlageschlüssel (Gesamt- und Einzelverteiler), mit dem der Vermieter die Kosten der Gartenpflege auf den Mieter umlegen darf, im Mietvertrag vereinbart. Ist keine entsprechende Vereinbarung bezüglich der Umlage der Betriebskosten getroffen worden, sind die Kosten im Sinne des § 556a BGB vorrangig nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche umzulegen.
Auf Grundstücken, die mit Bäumen bepflanzt sind, lassen Vermieter regelmäßig Arbeiten zur Baumpflege durchführen.
Zu unterscheiden ist zwischen solchen Tätigkeiten, die das Erscheinungsbild des Gartens verändern und solchen, die der Verkehrssicherheit dienen.
Das Fällen von Bäumen ist nicht in geregelten Abständen notwendig, sondern nach Bedarf.
Die Rechtsprechung verpflichtet Vermieter, den Zustand der auf einem Grundstück befindlichen Bäume regelmäßig zu kontrollieren. Er muss sicherstellen, dass Äste nicht kurz davor stehen, abzubrechen oder die Standfestigkeit eines Baumes gefährdet ist. Verletzt der Vermieter diese Sorgfaltspflicht, droht ein Schaden zulasten Dritter. Bei Personen- und/oder Sachschäden, die infolge mangelnder Sorgfalt entstanden sind, können Geschädigte den Vermieter in Haftung nehmen. Gemäß einer Entscheidung des Amtsgerichts Bottrop sind derartige Verkehrssicherungsmaßnahmen nicht als umlagefähige Betriebskosten anzusehen, da die Verkehrssicherung allein dem Vermieter obliegt. Wenn diese einmalig und anlassbezogen erfolgt, dann erfüllt sie bereits nicht die Wesensmerkmale von Betriebskosten i. S. v. § 1 BetrKV und ist daher nicht auf den Mieter umlegbar.
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass sämtliche Kosten, die bei einer nicht notwendigen Neubepflanzung anfallen, nicht umlagefähig sind.
Hinweis: Diese Position ist Bestandteil der Mineko Expertenprüfung.
Eine Erneuerung des Gehölzes darf der Vermieter nicht in der Nebenkostenabrechnung aufführen, wenn er einen Baum fällen und nicht ersetzen lässt. Grund dafür ist, dass Eigentümer nur solche Kosten umlegen dürfen, die regelmäßig anfallen – dies ist bei Baumfällarbeiten nicht der Fall. Baumfäll- und Baumschnittarbeiten sind grundsätzlich dann umlegbar, wenn diese bestimmten Maßnahmen zu einer ordnungsgemäßen, laufend ausgeführten Gartenpflege gehören. Auf die Intervalle der Baumarbeiten kommt es dagegen nicht an (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Auflage, A Rn. 146).
Einen Ersatz der Kosten darf er dann als Posten aufführen, wenn eine Neubepflanzung notwendig ist. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die bestehende Bepflanzung alt, durch Witterungseinflüsse marode oder für den Garten zu groß geworden ist.
Daraus ergibt sich, dass der Vermieter nur dann berechtigt ist, diese Kosten umzulegen, wenn er eine bestehende Bepflanzung durch eine neue ersetzt und diese Arbeiten notwendig sind, um das Erscheinungsbild des Grundstücks zu wahren.
Aufpassen sollten Mieter, wenn der Vermieter Kosten auf sie umlegt, die für eine gänzliche neue Bepflanzung angefallen sind, denn diese einmaligen Anschaffungen sind nicht umlagefähig.
Die Kosten, die für die Rasenpflege anfallen, dürfen Vermieter ebenfalls umlegen. Dies gilt auch, wenn die Anlage eines neuen Rasens erforderlich ist oder tote Pflanzen zu tauschen sind.
Uneins ist die Rechtsprechung in der Frage, ob die Kosten für Gartengeräte von den Mietenden anteilig zu tragen sind. Ein BGH Urteil zu diesem Thema liegt bislang nicht vor.
Es gilt jedoch, dass der Vermieter alle laufenden Kosten für genutzte Gartengeräte auf die Mietenden umlegen darf. Zu diesen Betriebskosten zählen Wartungs- und Reparaturkosten, Kraftstoffe und der Stromverbrauch beim Betrieb elektrischer Geräte.
Die Kosten, die bei Neu- oder Ersatzanschaffungen von Geräten zur Gartenpflege wie. z.B. Rasenmäher oder ähnliches, entstehen, sind nach vorherrschender Rechtsprechung vom Vermieter allein zu tragen, da dies keine Kosten im Sinne § 1 Nr.1 der BetrKV sind.
Wenn jedoch die Lohnkosten für eine personelle Ausführung der Gartenpflegetätigkeiten oder die Reparaturkosten die Anschaffungskosten eines dafür entsprechendes Gerätes übersteigen, gilt die Umlagefähigkeit in der gültigen Rechtsprechung teilweise als gegeben, da dies im Sinne des Gebotes der Wirtschaftlichkeit ist.
Der Vermieter darf alle Kosten umlegen, die anfallen, um bestehendes Gehölz und bestehende Bepflanzung zu erneuern, die also den Fortbestand des Gartens in seiner bisherigen Form dienen. Voraussetzung ist, dass der Ersatz der vorherigen Bepflanzung durch einen "natürlichen Verlust" wie Witterung, Alter oder jährliche regionale Sturmschäden erforderlich geworden ist.
Eine besondere Situation stellen Unwetterereignisse dar, die einen Garten verwüstet haben: Nicht relevant ist, aus welchen Gründen Pflanzen zu ersetzen sind, da auch Schäden an der Bepflanzung durch Unwetter tendenziell als "natürlicher Verlust" zu werten sind. Zu klären ist weiterhin, ob Sturm- oder Überschwemmungsschäden mit einer absehbaren Regelmäßigkeit auftreten.
Anschaffungskosten für eine Erstbepflanzung oder eine Neuanlage eines Gartens können nicht auf den Mieter umzulegen.
Die Kosten für die Bewässerung, Gießen des Gartens und der dafür aufgewendete Wasserverbrauch, sind in der Regel umlagefähige Betriebskosten. Das Wasser, das für das Gießen des Gartens verbraucht wird, gehört zu den regelmäßig anfallenden Kosten für die Bewirtschaftung eines Hauses, darf als Betriebskosten vom Vermieter abgerechnet werden, da sie zu den Kosten der Be- und Entwässerung nach § 2 Nr. 2 und 3 der BetrKV zählen.
Spreng- oder Gartenwasser ist günstigeres Leitungswasser, da dieses nicht in die Kanalisation gelangt, sondern im Boden versickert. Mit einer Wasseruhr zur Erfassung des Wasserverbrauchs für die Grünanlage lässt sich feststellen, für wie viel Wasser keine Kanalisationsgebühren bzw. Schmutzwassergebühren anfallen.
Es gilt: Existieren keine anderslautenden Vereinbarungen, dann ist die Pflege der Garten- und Grünanlage die Angelegenheit des Vermieters. Die Mietenden können nicht zur Mitwirkung verpflichtet werden. Er ist berechtigt, die entstehenden Kosten auf die Mietenden umzulegen und in der Nebenkostenabrechnung als Betriebskosten aufzuführen. Neben den laufenden Kosten für den Betrieb der Gartengeräte gehören dazu die Anschaffung von Düngemitteln und anderer Ausrüstungsgegenstände, soweit diese der Gartenpflege dienen.
Mieter können sich nach Vereinbarung dazu bereit erklären, die Pflege des Gartens in Eigenleistung zu übernehmen. Eine solche Übereinkunft sollte im Mietvertrag festgeschrieben sein. Möglich sind allgemeine Formulierungen oder verbindliche Regelungen, durch welche die Mietenden sich zur Pflege des Gartens verpflichten.
Erlaubt ist, dass sich Mieter bereit erklären, bestimmte “leichte” Arbeit durchzuführen. So können sie mit ihrem Vermieter vereinbaren, dass sie lediglich für die Pflege eines Blumenbeetes, des Vorgartens oder die Laubentfernung zuständig sind. Vertraglich lässt sich ebenso festlegen, wie oft der Rasen zu mähen oder die Hecke zu schneiden ist. Diese Kosten kann der Vermieter selbstverständlich nicht über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen.
Die Vermieter sind zusätzlich nicht befugt, die Verrichtung von Arbeiten zu verlangen, die Fachkenntnisse erfordern. Dazu zählen das Fällen von Bäumen, das Säubern eines Teiches, das Düngen von Pflanzen, das Säen von neuem Rasen und das Vertikutieren.
Hat sich eine Mietpartei vertraglich zur Übernahme von Gartenarbeiten im Bezug auf § 2 Nr. 10 BetrKV verpflichtet und kommt diese ihren Pflichten nicht nach, so darf der Vermieter eine Firma mit der Verrichtung der Arbeiten beauftragen und die vollständigen Kosten auf die jeweilige Partei umlegen (LG Frankfurt, Urteil vom 02. November 2004, Az.: 2/11 S 64/04). Die Mietpartei ist in diesem Fall verpflichtet, der beauftragten Firma Zugang zur Gartenfläche zu gewähren.
Handelt der Mieter nachweislich vertragswidrig und lässt den Garten völlig verwahrlosen, kann das sogar ein Grund für eine fristlose Kündigung sein!
Die Mieter sind nicht befugt, vorhandene Bepflanzung zu entfernen. Das Hinzufügen eigener Dinge ist jedoch erlaubt, wenn es sich dabei lediglich um eine zeitweise Umgestaltung des Gartens handelt. Dazu gehören das Anlegen von Blumenbeeten ebenso wie die eigenhändige Anlage eines kleinen Teiches, die Errichtung eines Gartenhauses oder auch das Aufstellen eines Pavillons.
Ebenso sind Mietparteien befugt, Sandkästen oder Spielhäuser für Kinder anzulegen. Dennoch bleibt das Bestimmungsrecht zur Gartengestaltung weiterhin beim Vermieter, was bedeutet, dass der Garten in seinem Sinne erhalten werden muss und nicht ohne seine Zustimmung verändert werden darf. Einschränkungen gelten hier vor allem, sofern eine "wesentliche bauliche Veränderung" durch die Maßnahmen entsteht.
Schwieriger ist die Sachlage bei Balkonen oder Terrassen: Bei diesen reichen kleine Veränderungen aus, um das Erscheinungsbild einer Immobilie erheblich zu verändern, so daß der Vermieter hier auch Verbote aussprechen kann.
Zu bedenken ist, dass eine Mietpartei alle vorgenommenen Veränderungen rückgängig zu machen hat, wenn dies der Vermieter beim Auszug der jeweiligen Partei verlangt.
Grundsätzlich ist die Umlage der Kosten unabhängig davon, ob der Mieter den vorhandenen Garten nutzen darf oder nicht (BGH, Urteil vom 26. Mai 2004, Az.:III ZR 135/03). Auch ist es unerheblich, ob der Mieter überhaupt Kinder hat, die den Spielplatz in Anspruch nehmen oder ob dieser zusätzlich von Nichtmietkindern genutzt wird.
Wenn der Garten nur als Zierde (Ziergarten), also zur Verschönerung des Anwesens dient und somit den Wert dessen steigert, können alle Kosten der Gartenpflege auch auf alleMieter umgelegt werden. Anders bei sogenannten Nutzgärten, wo die Unterhaltung Sache der zur Nutzung berechtigten Mieter bzw. Mietpartei ist. Bei einer Mischung aus Zier- und Nutzgarten sind nur die anteiligen Kosten umlagefähig.
Wenn Garten oder Park auch der Öffentlichkeit zugänglich sind, ist die Umlage der Pflegekosten als Betriebskosten auf die anliegenden Mieter nicht zulässig.
Bei gemieteten Einfamilienhäusern ist der zugehörige Garten zumeist mitvermietet. Somit ist die gesamte Gartenfläche Teil des Mietobjekts und der Mieter kann eigenständig über die Gestaltung und Pflege des Gartens entscheiden, jedoch unter Beachtung des Bestimmungsrecht des Vermieters. Der Mieter ist in diesem Fall für die Pflege des Gartens zuständig und muss z.B. auch Gartengeräte auf eigene Kosten anschaffen. Eine teilweise Vermietung des Gartens ist unzulässig. Ebenso ist das Objekt nur als Einheit kündbar.
Im Mietvertrag für ein Mehrfamilienhaus muss eine Regelung zur Gartennutzung vorhanden sein, um den Mietenden das Recht auf Nutzung zu gewähren. Andernfalls kann der Vermieter dies verbieten.
Gibt es keine besonderen Vereinbarungen, dann steht der Garten eines Mietshauses allen Mietern zur Verfügung, so daß auch alle angefallenen Kosten der Gartenpflege auf alle Mieter umgelegt werden können.
Wenn der Gartenteil des Mietobjekts jedoch über Jahre von den Mietenden genutzt wurde, können sie sich auf das Gewohnheitsrecht berufen, wenn bislang keine vertragliche Regelung existierte. Alle Mietparteien haben sich im Normalfall gleichermaßen um die Pflege der Gartenfläche zu kümmern. Möglich ist, dass die Hausordnung Regeln enthält, die die Nutzung des Außenbereichs betreffen.
Wie bei allen anfallenden Betriebskosten ist der Vermieter auch bei den Kosten der Gartenpflege an das Gebot der Wirtschaftlichkeit gebunden. Das heißt, daß er grundsätzlich frei entscheiden kann, wie der Garten angelegt wird, welche Pflanzen verwendet werden sollen und ob die Pflege durch eine Fachfirma z.B. Gärtnerei durchgeführt werden soll.
Dennoch müssen die Kosten bzw. Ausgaben einer ordnungsgemäßen gewissenhaften Geschäftsführung entsprechen (AG Baden-Baden 03.06.2015, Az.: 19 C 243/14 ; WuM 2015, 625-626).
In jedem Fall muss der Vermieter den Nachweis der Erforderlichkeit der Gartenpflegekosten erbringen, wenn diese von den Mietern angezweifelt wird.
Durch Einsicht in die Verträge mit den Dienstleistern und der Rechnungsbelege kann die Richtigkeit des vom Vermieters ausgewiesenen Betrages überprüft werden. Beachten Sie jedoch, daß die Belegeinsicht nicht vom Leistungsumfang der MINEKO GmbH enthalten ist. Sie können gern selbst beim Vermieter Einsicht in die Belege nehmen.
Hinweis: Kosten sparen in der Steuererklärung. Die Gartenpflege zählt zu den sogenannten haushaltsnahen Dienstleistungen, d.h. Mieter können bis zu 20% der Kosten und Aufwendungen in der Einkommenssteuererklärung nach § 35a EStG steuerlich geltend machen.
Mehr als 90 % aller Nebenkostenabrechnungen sind falsch – mit der Folge, dass Mieter mehrere Hundert Euro jährlich zu viel zahlen.
Dahinter steckt nicht zwangsläufig eine dubiose Bereicherungsabsicht, sondern oft eine Unkenntnis über die sich regelmäßig ändernde Rechtslage.
Für Sie als Mieter macht dies jedoch keinen Unterschied: Hat Ihr Vermieter Ihre Nebenkosten falsch berechnet, müssen Sie den geforderten Betrag nicht zahlen.
Überprüfen Sie ebenso, dass Ihr Vermieter Sie nicht zur Mitwirkung verpflichtet hat oder unzulässige Arbeiten von Ihnen verrichten lässt. Möchte Ihr Vermieter etwa einen Baum fällen, hat er zur Erledigung dieser Aufgabe eine Fachfirma zu beauftragen.
Die korrekte Überprüfung einer Nebenkostenabrechnung ist eine komplexe Angelegenheit und die Positionen Gartenpflege nur ein kleiner Teil der Gesamtkosten für den Mieter.
Laden Sie deshalb Ihre Abrechnung auf Mineko.de hoch und lassen Sie Ihre Nebenkosten durch unsere Experten überprüfen. Sie erhalten zeitnah einen individuellen Prüfbericht, dem ein personalisiertes Widerspruchsschreiben beiliegt, das Sie Ihrem Vermieter zustellen können.
Wenn der Hausmeister zusätzlich zu den üblichen Hausmeistertätigkeiten Arbeiten am Objekt durchführt, dann wird dieser entweder entlohnt oder bekommt eine Mietminderung, soweit der Hauswart selbst in der Liegenschaft wohnt. Dies gehören dann zu den umlagefähigen Betriebskosten. Der Vermieter kann alle umlagefähigen Betriebskosten nach § 556 BGB auf die Mieter umlegen. Diese Mietminderung oder Entlohnung ist dann so zu behandeln, als ob ein fiktiver Dienstleister die Tätigkeiten ausgeführt hätte und entsprechend bezahlt worden wäre. Die Jahreskosten sind also als Gesamtkosten auf alle Mieter umlegbar.
Alle Mieter profitieren insoweit, als dass die Kosten eines professionellen Dienstleisters höher wären als wenn der Hauswart die Arbeiten ausführt.
Unter Umständen muss aber ein kleiner, pauschaler Abzug bei den Gesamtkosten vorgenommen werden, wenn der „Hausmeister“ auch Verwaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten ausführt. Diese sind gemäß § 1 Abs. 2 BetrKV nicht auf die Mieter umlagefähig.
Die Kosten der Gartenpflege müssen auch dann anteilig von Mietern getragen werden, wenn Sie diesen nicht unmittelbar nutzen können, dies hat der Bundesgerichtshof (VIII ZR 135/03 WuM 2004, 399) entschieden.
Da ein gepflegter Garten die Liegenschaft verschönert und somit zum Wohnwert des Gebäudes beiträgt, ist dies ausreichend. Es kommt nicht darauf an, ob Mieter unmittelbar oder mittelbar Nutzen von der Gartenpflege haben.
Die Höhe der Nebenkosten für Gartenpflege kann variieren, da sie von verschiedenen Faktoren abhängt, wie zum Beispiel der Größe des Gartens, der Anzahl und Art der Pflanzen, der erforderlichen Arbeitszeit und den spezifischen Dienstleistungen, die der Gärtner erbringt. Es ist wichtig, dass alle diese Kosten im Mietvertrag klar aufgeschlüsselt werden. Es gibt keine gesetzlich festgelegte Obergrenze, aber die Kosten müssen angemessen sein.
Ja, die Kosten für die Gartenpflege können auf die Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag ausdrücklich festgelegt ist. Allerdings muss die Art und Weise der Umlage der Kosten angemessen und transparent sein.
In der Regel ist der Vermieter für größere Gartenarbeiten, wie das Schneiden von Bäumen, verantwortlich. Dies kann jedoch im Mietvertrag anders geregelt sein. Wenn der Mieter für diese Aufgabe verantwortlich ist, sollte dies klar im Mietvertrag festgelegt sein.
Grundsätzlich können alle Arbeiten, die regelmäßig anfallen und nicht zu den großen Instandhaltungsmaßnahmen zählen, auf den Mieter umgelegt werden. Dazu zählen zum Beispiel das Rasenmähen, das Laubrechen, das Jäten von Beeten und das Schneiden von Hecken. Große Instandhaltungsmaßnahmen wie das Schneiden von Bäumen oder das Ersetzen von alten Pflanzen sind in der Regel Aufgabe des Vermieters. Es ist jedoch wichtig, dass diese Details im Mietvertrag klar geregelt sind.
Laut §2 BetrKV Ziffer 10 ist die Gartenpflege auf Mieter umlagefähig, wenn diese Betriebskostenart im Mietvertrag ist. Hierzu gehören die Pflege der Grünflächen, die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, die Pflege von Spielplätzen und die Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.
Laut §1 BetrKV müssen Betriebskosten dem Eigentümer laufend entstehen. Bei der Gartenpflege sind daher neben Reparaturen und Instandsetzungen auch Kosten für Erstanschaffung nicht umlagefähig, da sie nicht regelmäßig anfallen. Dies betrifft z.B. die Neuanlage einer Gartenfläche oder den Kauf eines Rasenmähers.
Grundsätzlich ist der Vermieter für die Pflege vom Garten eines Mehrfamilienhauses verantwortlich. Er pflegt dazu eigenhändig den Garten, beauftragt eine Firma oder kann auch Mietern die Gartenpflege übertragen. Soll der Mieter die Gartenpflege übernehmen, muss dies im Mietvertrag fixiert sein.
Die Rechtsprechung verpflichtet den Vermieter zur Sorgfaltspflicht, weswegen er kontrollieren muss, dass kein Baum umfällt und Menschen verletzt. Die Baumfällung ist aber nicht als umlagefähige Betriebskosten anzusehen, da die Verkehrssicherung allein dem Vermieter obliegt. Daher sind Baumfällungen nicht auf den Mieter umlagefähig.
Laut § 1 BetrKV Absatz 1 darf die Arbeitsleistung des Eigentümers mit dem Betrag abgerechnet werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Unternehmers angesetzt werden kann. Rechnet der Vermieter seine eigene Gartenpflege in einer Nebenkostenabrechnung ab, so hat der Mieter ein Anrecht auf Einsicht in die Belege.
