weitere Artikel rund um die Nebenkostenabrechnung
zu allen Ratgeber Artikeln »
Google Rezensionen
(400+)
In Mietwohnungen tritt ein Mieterwechsel dann auf, wenn ein Mieter kündigt oder der Mietvertrag ausläuft. Sobald der Vormieter die Schlüssel übergeben hat, kann ein neuer Mieter den Wohnraum nutzen. Doch so einfach es klingt, kann bei einem Mieterwechsel aber viel falsch gemacht werden. Was generell zu beachten gilt, erklären wir im Folgenden.
Prüfung der Positionen ist Bestandteil der Nebenkostenprüfung.Jetzt Nebenkostenabrechnung prüfen lassen »
Unter bestimmten Umständen kann es im Interesse des Mieters liegen, vorzeitig das Mietverhältnis aufzulösen. Gründe können das Vermeiden einer Doppelmiete sein, die Absprache bezüglich einer Ablösezahlung oder der Wunsch nach Beendigung eines Zeitmietvertrags sein. Darum suchen Mieter oftmals selbst nach einem Nachmieter.
Allerdings reicht es nicht aus, ohne Grund einen Nachmieter zu präsentieren. Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse daran haben, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Liegt ein solches Interesse vor, hat der Vermieter kaum Möglichkeiten, den gewählten Nachmieter abzulehnen.
Als berechtigtes Interesse wird beispielsweise ein Umzug aufgrund eines kurzfristigen Berufswechsels anerkannt. Ebenso kann der Mieter einen Nachmieter suchen, wenn er selbst aufgrund seines Alters oder etwaiger Pflegebedürftigkeit nicht mehr in der Lage ist, sich selbst zu versorgen, und darum in ein Pflegeheim ziehen muss.
Ein berechtigtes und somit schutzwürdiges Interesse liegt außerdem vor, wenn der Mieter heiratet oder Nachwuchs erwartet und dementsprechend mehr Platz braucht. Hat der Mieter eine Wohnung oder ein Haus gekauft, gilt dies ebenso wenig als berechtigtes Interesse wie eine bessere Verkehrsanbindung oder die günstigere Miete einer anderen Wohnung.
Hinweis: Es ist ein alter Irrglauben, dass man dem Vermieter einfach drei Nachmieter präsentiert und dadurch einfach das Mietverhältnis vorzeitig beenden kann.
Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter den Nachmieter nicht akzeptieren muss. Ist der Kandidat für ihn nicht zumutbar, kann er auch bei einem berechtigten Interesse des Mieters seine Erlaubnis verweigern.
Daher gilt es zu klären, was als zumutbar gilt. Der Vermieter darf beispielsweise einen Nachmieter nicht aufgrund persönlicher Abneigungen oder unbegründeter Befürchtungen ablehnen. Des Weiteren stellt ein etwaiger Studentenstatus des Nachmieters oder der Umstand, dass dieser ein Kind hat, keinen gültigen Ablehnungsgrund dar.
Haben Mieter und Vermieter eine Nachmieterklausel im Mietvertrag vereinbart, so muss der Vermieter den vorgestellten Nachmieter in der Regel akzeptieren. Nur bei absoluten Härtefällen kann er den Kandidaten ablehnen.
Kann jedoch der potenzielle Nachmieter die Miete nicht aufbringen aufgrund eines ungewissen finanziellen Status oder hat er nur eine befristete Aufenthaltserlaubnis, die sich auf die Dauer des Mietverhältnisses auswirkt, muss der Vermieter seine Zustimmung nicht geben. Dies gilt auch für den Fall, dass der Nachmieter eine gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung plant, obwohl dies nicht den laufenden Vereinbarungen entspricht.
Hinweis: Kommt es zum Rechtsstreit über die Akzeptanz des Nachmieters, so ist der Vermieter in der Beweispflicht und muss glaubhaft machen, dass der Nachmieter unzumutbar ist.
Beim Auszug aus einer Mietwohnung stellt sich oft die Frage, was aus der Einrichtung wird, in die man über die Jahre möglicherweise viel Geld und Arbeit investiert hat. Vor allem bei Einbauküchen wird oftmals mit dem Nachmieter eine Ablösezahlung vereinbart.
In manchen Fällen kann man diese auch vom Vermieter verlangen. Doch wann ist das der Fall? Worauf müssen Vormieter, Nachmieter und Vermieter beachten, wenn es um Ablösezahlungen geht? In diesem Zusammenhang ist oftmals auch von Abstandszahlungen die Rede.
Häufig wird der Begriff Abstandszahlung mit Ablöse gleichgesetzt. Doch es existieren große und mietrechtlich relevante Differenzen, die es zu beachten gilt.
Unter einer Abstandszahlung versteht man eine Forderung des Vormieters oder Vermieters an den Nachmieter. Letzterer soll Geld dafür zahlen, dass die betreffende Wohnung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt geräumt wird. Solche Forderungen sind nach dem Gesetz unzulässig. Weder der Vermieter noch der Vormieter dürfen in irgendeiner Weise vom neuen Mieter eine Prämie allein für den Auszug verlangen.
Mit Ablösezahlungen ist der Verkauf von Einrichtungsgegenständen gemeint. Als klassisches Beispiel dient hier die Einbauküche, welche dem Nachmieter gegen einen Geldbetrag überlassen wird. Das hat für beide Seiten Vorteile: Der Vormieter muss weder Zeit noch Arbeit mit dem Abbau der Küchengeräte zubringen, während sich der Nachmieter den Kauf und Aufbau einer neuen Küche und somit Geld und Aufwand spart.
Dennoch gilt es, mögliche Tücken nicht außer Acht zu lassen. So ist eine Vereinbarung über eine Ablösezahlung erst dann wirksam, wenn der Mietvertrag tatsächlich unterzeichnet wurde und damit der Nachmieter feststeht. Zudem muss der Preis für den jeweiligen Kaufgegenstand angemessen sein.
Hinweis: Wenn der verlangte Betrag mehr als 50 Prozent des Werts des zu erwerbenden Inventarstücks enthält, ist die Ablöseforderung unzulässig. Richtmaß ist hierbei der Zeitwert, welcher aus dem Neupreis, dem Alter und dem derzeitigen Zustand gebildet wird.
Für bestimmte Maßnahmen, die der Vormieter in den vergangenen 20 Jahren mit Erlaubnis des Vermieters durchgeführt hat, kann er direkt beim Vermieter eine Ablösezahlung verlangen. Dies gilt vor allem für Arbeiten, die zur Erhaltung bzw. zur Steigerung des Wertes der Mietwohnung beigetragen haben. Darunter zählen:
Für Möbel und Einbauten, die ohne Zustimmung des Vermieters erfolgt sind, kann der Vormieter höchstens mit dem Nachmieter eine Absprache über die Zahlung einer Ablösesumme vereinbaren. Jedoch besteht für den Nachmieter keine Pflicht zur Ablöse. Er muss die Möbel nicht übernehmen, wenn die Einrichtung nicht seinen Vorstellungen entspricht.
Ist nach langer Suche endlich die Traumwohnung gefunden, unterschreiben Interessenten bereitwillig und manchmal zu schnell den Mietvertrag. Stellt man im Nachhinein noch Mängel an der Wohnung fest, so empfiehlt sich für Vermieter und Mieter die Anfertigung eines Übergabeprotokolls. Das betrifft sowohl den Einzug als auch den Auszug. Was es dabei zu beachten gilt, wird im Folgenden gezeigt.
Die Erstellung eines Protokolls bei der Übergabe der Wohnung dient dazu, den aktuellen Zustand der betreffenden Wohnung festzustellen und zu dokumentieren. Dies ist insofern von Vorteil, damit im Verlauf oder nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Unklarheiten darüber aufkommen, wer für welchen Schaden zu verantworten ist.
In einem Übergabeprotokoll wird üblicher Weise festgehalten:
Daher ist es empfehlenswert, dass sich die Vertragsparteien genügend Zeit nehmen und jeden Raum begutachten. So lässt sich später besser nachvollziehen, ob der Vermieter oder der Mieter für eine mögliche Mängelbeseitigung aufkommen muss. Beiden Parteien, also Mieter wie Vermieter, sollten ein unterschriebenes Exemplar des Protokolls zugehen.
Jetzt kostenlos herunterladen: Wohnungsübergabe-Protokoll als .pdf
Für alle Mängel, die beim Auszug dokumentiert wurden, haftet der Mieter. Das gilt jedoch nur für Schäden, die nicht durch die übliche Abnutzung während der Mietdauer entstehen, sondern durch unsachgemäße Behandlung.
Manche Mängel sind jedoch beim Einzug nicht sofort sichtbar. Bei Umzügen im Sommer lässt sich beispielsweise nicht umgehend feststellen, ob die Heizung möglicherweise defekt ist.
Das bedeutet aber nicht automatisch, dass die Beseitigung dieses Mangels beim Mieter liegt. Treten solche versteckten Mängel während des Mietverhältnisses auf, müssen diese unverzüglich beim Vermieter gemeldet werden und eine ausreichende Frist gesetzt werden, in der dieser den Schaden beheben lässt.
Die Übergabe sollte immer bei Tageslicht stattfinden – idealerweise, wenn bereits alle Möbel aus der Wohnung entfernt worden sind und mögliche Schönheitsreparaturen schon vorgenommen wurden. Da das Protokoll zur gemeinsamen Feststellung des Zustandes der Wohnung dient, sollten auch beide Parteien anwesend sein, Mieter und Vermieter.
Nehmen Sie sich Zeit und lassen Sie sich nicht hetzen. Auch wenn ein Umzug stressig ist, sollte man sich gewissenhaft in seiner Wohnung umschauen. Als Mieter sollte man sich am besten schon vor dem Termin notieren, welche Schäden angesprochen werden sollten oder angesprochen werden könnten, damit nichts im Eifer des Gefechts vergessen wird.
Achten Sie besonders auf:
Prüfen Sie darum gewissenhaft alle Räume. Was nicht im Übergabeprotokoll festgehalten wurde, lässt sich auch nicht mehr nachweisen. Selbst wenn man einen Schaden nicht verursacht hat, muss man in diesem Fall eventuell für seine Behebung aufkommen.
Nebenkostenabrechnungen beziehen sich in der Regel auf 12 Monate, die den Abrechnungszeitraum bilden. Dieses Jahr kann dem Kalenderjahr entsprechen, muss es aber nicht. Zieht ein Mieter während dieser Zeit ein oder aus, sind sämtliche umlagefähigen Nebenkosten anteilig auf den jeweiligen Nutzungszeitraum zu berechnen.
Eine Zwischenablesung der Verbräuche ist daher für den Vermieter essentiell, um genau abgrenzen zu können, welche Verbräuche dem entsprechenden Mieter zuzuordnen sind. Sollte bei einem Mieterwechsel keine Zwischenablesung vorgenommen werden, kann der Vermieter nicht nachweisen, welcher Verbrauch auf welchen Mieter zurückgeht und somit keine genaue Betriebskostenabrechnung erstellen.
Eine Teilabrechnung der Nebenkosten bei einem Mieterwechsel ist aber nicht zwingend erforderlich und kann vom ausgezogenen Mieter nicht eingefordert werden. Der Mieterauszug hat auf die Fälligkeit der Nebenkostenabrechnung keinen Einfluss.
Da es zu diesem Thema viele Missverständnisse gibt, muss es erneut betont werden: Das Auszugsdatum bei einem Mieterwechsel ist nicht gleichbedeutend mit dem Ende der Abrechnungsperiode, der Auszug ist nur das Ende des Nutzungszeitraums.
Sobald also der Abrechnungszeitraum der gesamten Mietanlage beendet ist, hat der Vermieter 12 Monate Zeit, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Somit kann ein Mieter, der früh nach Beginn der Abrechnungsperiode auszieht, durchaus deutlich mehr als ein Jahr auf seine Abrechnung warten.
Ein Rechenbeispiel:
Bei einem Mieterwechsel gilt es also, den Nutzungszeitraum nicht mit dem Abrechnungszeitraum zu verwechseln und seitens des Vermieters auf eine ordnungsgemäße Verbrauchserfassung zu achten.
Hier werden leider trotzdem viele Fehler von Vermietern gemacht. Denn entweder berechnen sie den Nutzungszeitraum nach Monaten und nicht den exakten Tagen oder nehmen die Übergabe anstatt des Mietvertragsbeginns als Grundlage zur Berechnung des Nutzungszeitraums.
Ebenso werden oftmals Zwischenablesungen oder Nutzerwechselgebühren in Rechnungen gestellt, obwohl diese nur umlagefähig sind, wenn es im Mietvertrag vereinbart wurde. Oder es werden die Verbrauchswerte vom Vermieter nicht korrekt erfasst und berechnet. Die Fehlerquellen sind vielfältig.
Wir haben besonders viele Kunden, die gerade ein- oder ausgezogen sind, da dadurch oftmals hohe Nachzahlungen entstehen. Wenn Sie unsicher sind, was und wie bei Ihnen alles abgerechnet wird, lassen Sie darum Ihre Nebenkostenabrechnung von unseren Experten überprüfen.
Der Upload Ihrer Dokumente funktioniert in wenigen Schritten und zeitnah erhalten Sie einen Prüfbericht sowie ein für Sie verfasstes Widerspruchsschreiben.
