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Kaum etwas bewegt unsere Kunden im Jahre 2023 so sehr wie das Thema Heizkosten. Besonders die Energiekrise, steigende Energiekosten seit 2022 sowie die Umstellung auf eine nachhaltige Energiegewinnung verunsichern viele Mieter, die wir tagtäglich mit Rat und Tat zur Seite stehen. Wir selbst können durch unsere jahrelange Erfahrung feststellen, dass viele Nachzahlungen bei Nebenkostenabrechnungen gerade durch Verbrauchskosten für Heizung und Warmwasser entstehen. Doch wenn Sie wissen, was und wie in an Heizkosten abgerechnet werden darf, haben Sie eine Möglichkeit, trotz aller Ereignisse unserer Gegenwart Geld zu sparen. Wir wollen Ihnen zeigen, wie das geht.
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Wohnen Sie in einem Gebäude, das über eine zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgung verfügt oder mit Fernwärme versorgt wird, so fällt dieses Gebäude in den Geltungsbereich der Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizKV).
Auf Sie als Mieter werden die in einem Abrechnungsjahr entstandenen Kosten umgelegt. Ihr Vermieter ist dabei gesetzlich verpflichtet, Ihnen eine Abrechnung unter den Bedingungen der aktuellen Novelle der Heizkostenverordnung zu erstellen.
Neben der Betriebskostenverordnung ist diese eine der wesentlichen Kodifikationen des Mietrechts neben dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Zuletzt wurde die Heizkostenverordnung mit Wirkung zum 1. Dezember 2021 geändert, um unter anderem die EU-Vorgaben der Richtlinie 2012/27/EU (Energieeffizienz-Richtlinie) umzusetzen.
Für die Verbrauchserfassung der Heizkosten kommen Wärmemengenzähler oder Heizkostenverteiler zum Einsatz. An diesen Messgeräten können Sie Ihren Verbrauch selbst ablesen und haben so die Kontrolle über Ihren Energieverbrauch. Die diesbezüglichen neuen Regelungen sind:
Erfolgt auch die Warmwasserversorgung zentral, sollten die Wohnungen entsprechend mit Warmwasserzählern ausgestattet sein. Geeichte Wasserzähler messen genau, wie hoch Ihr Anteil an den Warmwasserkosten des gesamten Hauses ist.
Eine weitere wichtige Neuerung der Heizkostenverordnung 2021 ist die sogenannte Interoperabilität. Diese besagt, dass neu eingebaute fernablesbare Messgeräte oder entsprechend nachgerüstete Systeme in der Lage sind, Daten verschiedener Ausstattungen und Anbieter miteinander auszutauschen.
Interoperabilität muss bei Messgeräten garantiert sein, die frühestens ein Jahr nach Inkrafttreten der Novelle eingebaut werden. Diese Anforderung geht auf eine Empfehlung des Bundeskartellamts zur Stärkung des Wettbewerbs zurück. Die Übergangsfrist zur Nachrüstung für bis dahin bereits installierte fernablesbare Ausstattungen gilt bis Ende 2031.
Hinweis: Laut der aktuellen Heizkostenverordnung muss Ihr Vermieter Ihnen unterjährige Verbrauchsinformation geben, kurz UVI. Gebäudeeigentümer genannt. Diese Mitteilungs- und Informationspflicht besagt, dass Ihr Vermieter, wenn fernablesbare Messgeräte installiert sind, Ihnen ab 2022 monatliche Verbrauchsinformationen zukommen lassen soll. Dies kann in Papierform oder elektronisch geschehen.
Ihr Vermieter ist verpflichtet, Ihnen ein Mal im Jahr eine Kostenabrechnung zukommen zu lassen, falls im Mietvertrag keine Betriebs- und Heizkosten-Pauschale vereinbart wurde. Bei den Betriebskostenabrechnungen muss es sich nicht zwingend um ein Kalenderjahr handeln, denn es können unter gewissen Umständen auch Rumpfabrechnungen gemacht werden.
Geht eine Abrechnung jedoch verspätet ein, kann Ihr Vermieter eventuelle Nachforderungen nicht geltend machen! Anders sieht es aus, wenn Sie ein Guthaben erzielt haben: Ein solches steht Ihnen selbstverständlich auch dann zu, wenn der Vermieter Ihnen Ihre Abrechnung nicht fristgerecht vorlegt.
Die Heizkostenverordnung schreibt ebenso vor, dass die Abrechnung gut verständlich und nachvollziehbar sein muss. Dies ist ein wichtiger Punkt nach unserer Erfahrung, denn oftmals sprechen Vermieter und Mieter zwei verschiedene Sprachen. Am besten kontrollieren Sie sie daher unverzüglich nach Erhalt Ihre Abrechnung, ob diese Ihnen klar verständlich ist. Zweifeln Sie die Zahlen an, haben Sie durchaus das Recht, vom Vermieter die Einsicht in die Rechnungen zu fordern. Gegen die Abrechnung können Sie ein Jahr lang Widerspruch einlegen. Weiterhin haben Sie das Recht, Ihre Heizungsrechnung pauschal um 15 Prozent zu kürzen, wenn sie keinen anteiligen Verbrauch enthält. Die für unsere Kunden erstellten Widerspruchsschreiben, die sich dabei auf die exakten Paragraphen der Heizkostenverordnung berufen, haben diesbezüglich großen Erfolg.
Weiterhin enthält eine ordentliche Abrechnung alle relevanten Ablesewerte und auch die Kosten, die eventuell für eine Wartung anfallen. Die Kosten für die Reparatur der Heizung darf der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen.
Hier noch einmal alles Wichtige, was zwingend in der Kostenabrechnung enthalten sein muss:
Alle vorgenannten gesetzlichen Vorschriften gelten grundsätzlich dann, wenn Sie in einem Mietshaus wohnen. Ein Sonderfall ist es, wenn Sie ein Zweifamilienhaus gemeinsam mit dem Besitzer bewohnen. In diesem Fall muss sich Ihr Vermieter nicht zwingend an die Heizkostenverordnung halten, sondern kann andere Klauseln in seinem Mietvertrag übernehmen, die aber auch gewissen Kriterien unterliegen und die wir genau kennen.
Ebenfalls ist eine verbrauchsgerechte Abrechnung in folgenden Fällen nicht zwingend notwendig:
Zudem existieren weitere Ausnahmen, bei deren Vorliegen die Heizkostenverordnung keine Gültigkeit hat. So gilt die Regelung nur für Mietverhältnisse, nicht jedoch für Eigentum. Weiterhin müssen in Wohnungen mit Gasthermen keine Zähler installiert werden. Ebenso muss nicht nach Verbrauch abgerechnet werden, wenn dies aufgrund technischer oder wirtschaftlicher Umstände nicht möglich ist. Dies ist weiterhin der Fall bei Mietobjekten, die vor dem 01. Juli 1981 gebaut wurden und in denen die Heizkörper nicht vollständig ausgestellt werden können.
Liefert Ihnen die zentrale Heizungsanlage sowohl Wärme als auch Warmwasser, müssen beide Positionen in der Abrechnung klar voneinander abgegrenzt sein. In der Praxis wird der Wasserverbrauch allerdings häufig nur geschätzt, was rechtlich ein strikter Fehler ist. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten wird ebenso vom Gesetzgeber vorgeschrieben.
Es genügt daher nicht, die Kosten für das Heizen mit einem Pauschalbetrag mit den anderen Nebenkosten wie Grundsteuer oder Müll aufzulisten. Maximal 30 bis 50 Prozent der Kosten für die Heizung darf Ihr Vermieter nach einem festen Maßstab verteilen.
Hier wird meist die Wohnfläche zugrunde gelegt, es kann aber auch der umbaute Raum in Kubikmetern sein. Mindestens 50 bis 70 Prozent müssen aber exakt nach Verbrauch abgerechnet werden, was bedeutet: Sie zahlen hier tatsächlich nur so viel, wie Sie an Wasser und Wärme verbraucht haben. Auch als Mieter lohnt sich daher ein sparsames Wirtschaften!
Prüfen Sie auf jeden Fall, ob die Daten auf der Abrechnung plausibel erscheinen. Verdächtig hohe Verbrauchszahlen fallen sofort ins Auge, doch kleine Abweichungen kann der Laie kaum erkennen.
Von den jedes Jahr in Deutschland etwa 18 Millionen verschickten Heizkostenabrechnungen sind nur etwa ein Drittel mangelfrei. Die anderen zwei Drittel haben entweder Klärungsbedarf oder weisen grundlegende Fehler auf.
Folgende Fehler schleichen sich dabei besonders häufig in die Abrechnung ein:
Diese Punkte sollten Sie also unbedingt prüfen und sich gleichzeitig die Abrechnungen der Vorjahre vornehmen. Gibt es zu starke Abweichungen, sollten Sie alle Positionen genau unter die Lupe nehmen.
Hinweis: Wir von Mineko empfehlen in solchen Fällen eine Belegeinsicht und fügen diese unseren Kunden in das für Sie erstellte Widerspruchsschreiben ein. Wenn Sie uns beauftragen, haben Sie stets auch die Möglichkeit, uns zu sagen, was Ihnen bei den Heizkosten fragwürdig vorkommt, damit wir Sie in Ihrem Widerspruch bestmöglich unterstützen.
Die Heizkostenverordnung stellt zwingendes Recht dar und steht über den Regelungen in Mietverträgen. Das bedeutet, dass mietvertragliche Paragraphen nicht von den Vorschriften der Verordnung abweichen dürfen.
Im Wesentlichen gibt die Heizkostenverordnung vor, wie die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten zu erfolgen hat. So müssen mindestens 50 Prozent und maximal 70 Prozent nach Verbrauch und die übrigen 30 bis 50 Prozent nach einem anderen Verteilerschlüssel wie der Wohnfläche umgelegt werden berechnet werden, wobei unter Umständen auch nur die Räume berücksichtigt werden, in denen sich Heizkörper befinden. Dies stellt die Heizfläche dar.
Wie hoch Ihre nächste Kostenrechnung ausfallen wird, ist nicht nur von Ihrem persönlichen Heizverhalten, dem Wetter und den Energiepreisen Ihres Anbieters abhängig. Maßgeblich wird die Kostenhöhe auch durch die Art der Heizversorgung bestimmt. Unterschieden werden folgende vier Versorgungsarten:
Die Fernwärme gilt dabei als die teuerste Art der Energieversorgung, gefolgt von Heizöl und Erdgas. Zu hohe Energiekosten können aber auch dann entstehen, wenn Sie in einem alten Haus wohnen, das nicht ausreichend wärmegedämmt ist. Als Mieter im untersten oder im Dachgeschoss müssen Sie ebenfalls damit rechnen, dass Sie etwas mehr Energiekosten zahlen als die Mieter in den Zwischengeschossen.
In manchen Fällen kann jedoch der Energieverbrauch nicht erfasst werden. Ursachen hierfür können nicht eingehaltene Ablesetermine seitens des Mieters oder technische Defekte an den Messgeräten sein. Liegen derartige Sonderfälle vor, ist es zulässig, dass der Vermieter den Verbrauch schätzen lässt.
Dazu muss er sich jedoch an eine Auswahl von Verfahren halten, die in der Heizkostenverordnung festgelegt sind. So kann er für die Verbrauchsermittlung beispielsweise vergangene Abrechnungsperioden heranziehen, in denen ähnliche Witterungsbedingungen vorlagen. Weiterhin ist eine Orientierung anhand des Durchschnittsverbrauchs des gesamten Wohnhauses möglich.
Ebenso ist ein Abgleich mit ähnlichen Räumen von Nachbarn zulässig. Es gilt bei der Schätzung zu beachten, dass für diese nicht die ortsüblichen Durchschnittskosten zurate gezogen werden dürfen. Des Weiteren darf der geschätzte Anteil nicht mehr als 25 Prozent des gesamten Verbrauchs betragen, der restliche Anteil muss nach einem anderen Umlageschlüssel abgerechnet werden.
In der Heizkostenverordnung 2021, die natürlich auch für 2022, 2023 und die Folgejahre gilt, bis eine neue Heizkostenverordnung in Kraft tritt, werden auch die Kosten festgelegt, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Dies ist für Laien auf den ersten und sogar zweiten Blich oftmals nicht wirklich verständlich, was an der Rechtssprache liegt, aber grundsätzlich wären es:
Hierbei gilt es zu beachten, dass lediglich Wartungskosten auf die Mieter verteilt werden dürfen. Kosten für Reparaturen wie den Austausch einer Ölpumpe sind nicht umlagefähig. In der Regel werden die Wartungskosten zu fünf Prozent in die Brennstoffkosten miteinberechnet.
Das Verhältnis zwischen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Kosten kann in Ausnahmefällen einseitig vom Vermieter geändert werden, sofern es die gesetzlich vorgeschriebenen Grenzen nicht überschreitet.
Zu solchen Ausnahmefällen zählen zum Beispiel energiesparende Baumaßnahmen oder durch hohen Leerstand verursachte verzerrte Resultate in der Heizkostenabrechnung. Jedoch darf der Vermieter eine solche Veränderung nicht während der laufenden Abrechnungsperiode vornehmen, sondern nur zu Beginn eines neuen Abrechnungszeitraums.
Hält sich der Vermieter nicht an die Vorgaben der Heizkostenverordnung und rechnet beispielsweise ausschließlich mit einem verbrauchsunabhängigen Verteilerschlüssel wie der Wohnfläche, so kann der Mieter seinen Anspruch auf eine teilweise verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten geltend machen und von seinem Kürzungsrecht Gebrauch machen. Dieses besagt, dass er in jenem Fall seinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 15 Prozent kürzen kann.
Die Rechtsprechung verändert sich jedes Jahr durch neue Urteile der Gerichte. Wenn Sie wirklich wissen wollen, was an Heizkosten auf Sie als Mieter umgelegt werden darf und was nicht, so lassen Sie von uns die Heizkosten zusammen mit Ihrer Betriebskostenabrechnung überprüfen.
Laut der neuen Heizkostenverordnung (HeizKV) sollen vom Vermieter analoge Zähler durch fernablesebare Zähler ersetzt werden. Die Mieter erhalten damit einhergehend auch eine Einsicht (meist digital) in ihre monatlichen Verbräuche, um diese besser kontrollieren zu können. Zudem soll die Heizkostenabrechnung mehr Informationen enthalten.
Laut Heizkostenverordnung (§ 9 HeizKV Abs. 1) müssen die Heizkosten und Warmwasserkosten getrennt abgerechnet werden, wenn die zentrale Anlage zur Versorgung mit Wärme mit der zentralen Warmwasserversorgungsanlage verbunden ist. Die Aufteilung der Kosten erfolgt nach dem jeweiligen Energieverbrauch.
Laut Heizkostenverordnung (§ 7 HeizKV Abs. 2) sind bei den Heizkosten die Brennstoffe, deren Lieferung, der Betriebsstrom, die Überwachung, Pflege, Bedienung, Prüfung, Wartung, Reinigung, Messung, Anmietung oder Kosten der Messgeräte einschließlich der Eichung sowie Berechnungs- und Aufteilungskosten umlagefähig.
Die Heizkostenverordnung (HeizKV) regelt im § 2, dass sie zwingend bei Mietverträgen gültig ist. Eine Ausnahme besteht nur bei Gebäuden, die vom Vermieter selbst bewohnt werden und aus nicht mehr als zwei Wohnungen bestehen. Dann gehen gemäß § 2 HeizKV Vereinbarungen durch den Mietvertrag vor.
Neben der Betriebskostenverordnung und dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist die Heizkostenverordnung (HeizKV) eine der wesentlichen Kodifikationen des Mietrechts. Die Verordnung regelt die Abrechnung über Heizkosten und Warmwasser im Mietverhältnis und wurde zuletzt mit Wirkung zum 1. Dezember 2021 geändert.
