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Ein neues Zuhause ist ein Grund zum Feiern. Doch vor der Einweihungsparty kommt zunächst der Umzug - und die damit verbundenen Kosten. Ein entscheidender Faktor ist dabei die Mietkaution, bei der es einiges zu beachten gibt. Wer hier seine Rechte und Pflichten kennt, ist klar im Vorteil. Wir haben die wichtigsten Fragen zu diesem Thema beantwortet!
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Die meisten Mieter zahlen eine Mietkaution, wenn sie eine neue Wohnung beziehen. Gesetzlich verpflichtet ist der Mieter dazu zwar nicht. Doch es hat sich eingebürgert, dass Vermieter sich auf diese Weise für die Zeit nach dem Auszug gegen eventuelle Schäden und Forderungen absichern.
Eine Kaution muss im Mietvertrag vereinbart sein, nur dann kann der Vermieter sie verlangen. Der Vertrag muss auch festlegen, welche Ansprüche mit der Kaution abgesichert werden sollen. Die Höhe der Mietkaution darf 3 Monatsmieten betragen, diese Höhe jedoch nicht überschreiten.
Zur Berechnung der Höhe der Kaution darf überdies nur die Miete ohne Betriebskostenvorauszahlung angesetzt werden. Die vom Mieter überwiesene Kaution wird vom Vermieter auf ein Mietkautionskonto angelegt. Es gibt aber auch die Möglichkeit, dass der Mieter selbst das Konto anlegt und an den Vermieter verpfändet.
Bei der Anlage der Mietkaution auf ein Mietkautionskonto hat der Vermieter die freie Wahl zwischen verschiedenen Anlageformen. Wenn am Ende des Mietverhältnisses keine Schäden an der Wohnung vorliegen und sämtliche Miet- und Nebenkosten gezahlt wurden, erhält der Mieter die Kaution mit Zinsen zurück.
Man unterscheidet zwischen verschiedenen Arten der Kautionsanlage. Insbesondere das Sparbuch wird als Anlageform sehr häufig gewählt und stellt damit den Klassiker der Mietkautionskonten dar. Zwar ist es so, dass es auch für Mietkautionskonten keine hohen Zinsen geben wird, solange die Europäische Zentralbank den Leitzins nicht anhebt. Trotzdem kann es sich lohnen, Anlageformen zu vergleichen und gegebenenfalls mit dem Vermieter zu verhandeln.
Folgende Anlageformen gibt es:
Vorteil: Das Konto inklusive der angefallenen Zinsen geht mit dem Ende des Mietverhältnisses zurück in die Kontrolle des Kontoeigentümers, also des Mieters.
Nachteil: Die Zinsen auf Sparbüchern sind sehr niedrig.
Vorteil: Gut für den den Vermieter, denn die Bank des Mieters bürgt für die Mietkaution und damit für dessen Bonität.
Nachteil: Viele Banken verlangen schon zum Zeitpunkt der Bereitstellung der Kaution Gebühren, die der Mieter zahlt.
Vorteil: Wie beim Sparbuch geht das Konto inklusive der angefallenen Zinsen mit dem Ende des Mietverhältnisses zurück in die Kontrolle des Mieters.
Nachteil: Die Zinsen sind niedrig.
Vorteil: Wenn der Mieter sich dabei für die Nutzung eines bereits bestehenden Vertrags entscheidet, kann dieser in seiner Gesamtheit (abzüglich der Kautionssumme) normal weitergeführt werden.
Nachteil: Er wird selten von Vermietern bevorzugt.
Vorteil: Es handelt sich um die wohl renditestärkste Anlageform für die Mietkaution.
Nachteil: Kursschwankungen können auch Verluste zur Folge haben kann
Vorteil: Der Mieter zahlt die Kaution nicht an den Vermieter, sondern überweist einen monatlich oder jährlich festgelegten Betrag an die Bank, die den Schutzbrief ausstellt.
Nachteil: Die Bank muss als Bürge fungieren.
Vorteil: Der Vermieter hat im Kautionsfall sofortigen Zugriff auf das Geld, für den Mieter gibt es die Möglichkeit für attraktive Zinsgewinne.
Nachteil: Fällt der Marktzins sinkt auch die Verzinsung.
Eine Elternbürgschaft kann eine sinnvolle Lösung sein, wenn der Mieter die Kautionssumme nicht aufbringen kann. Hierbei ist zu beachten, dass die Bürgschaft in der Regel zeitlich begrenzt ist und nach Ende des Mietverhältnisses erlischt. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Bürgschaft abzusichern, wie z.B. eine Bankbürgschaft, ein Mietkautionsdepot oder ein Kautionsschutzbrief. Mieter sollten jedoch bedenken, dass eine Elternbürgschaft eine hohe finanzielle Belastung für die Eltern darstellen kann und diese im Falle eines Zahlungsausfalls in die Pflicht genommen werden.
Während der Mieter in der Wohnung wohnt, können im Grunde weder Vermieter noch Mieter an das Geld in der Kaution ran. Es ist zur Absicherung gedacht und wird erst nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig.
Der Vermieter ist dazu angewiesen, die Kaution getrennt von seinem übrigen Vermögen sicher zu verfahren. Er kann jedoch Summen daraus entnehmen, die ihm der Mieter berechtigt schuldet, wenn das gerichtlich entschieden wurde oder die Gründe dafür völlig unstrittig sind.
Er darf dieses Recht allerdings nur ausüben, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist und einer oder mehrere der folgenden Missstände erfüllt ist:
Der Vermieter muss Schulden des Mieters jedoch nicht aus der Kaution begleichen. Er kann die Kaution auch unangetastet lassen und vom Mieter verlangen, berechtigte Forderungen des Vermieters so zu bezahlen.
Entnimmt der Vermieter zu Recht Geld aus der Kaution, dann kann er vom Mieter verlangen, dass dieser die Kaution wieder aufstockt. Sind die Forderungen gegen den Mieter jedoch noch nicht klar entschieden, weil zum Beispiel ein Rechtsstreit läuft, dann kann der Vermieter diese Forderung nicht einfach schon mal vorsorglich aus der Kaution begleichen.
Hinweis: Entnimmt der Vermieter unberechtigterweise Geld aus der Kaution, dann hat wiederum der Mieter das Recht, zu verlangen, dass ihm das Geld zurückerstattet bzw. die Kautionssumme wieder aufgefüllt wird.
So lange der Mietvertrag läuft, kann der Mieter nicht damit rechnen, dass er Geld aus der Kaution oder die gesamte Kaution ausgezahlt bekommt. Der Mieter hat frühestens mit Ende des Mietvertrages einen Anspruch darauf, die Kaution zurückzubekommen.
Das wird jedoch kaum vorkommen, weil dem Vermieter eine gewisse Zeit eingeräumt werden muss, in der er prüfen kann, ob er Forderungen gegen den Mieter hat und ob diese aus der Kaution zu begleichen werden können.
Da es keine gesetzliche Frist zur Rückzahlung der Kaution gibt, kann das in Einzelfällen recht lange sein, vor allem, wenn es zu einem Rechtsstreit kommt. Der Mieter kann die Kaution auch nicht sozusagen abwohnen, indem er einfach drei Monate vor Auszug aufhört, seine Miete zu zahlen.
Auch Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen können aus der Kaution entnommen werden. Der Vermieter kann die Kaution aufgrund der Betriebskostenabrechnung also unter Umständen so lange zurückbehalten, bis er die Abrechnung erstellt hat. Dafür hat er 12 Monate Zeit.
Ergibt sich bei der letzten Nebenkostenabrechnung nach Auszug, dass der Mieter noch etwas zahlen muss, kann der Vermieter das entweder von der Kaution abziehen oder das Geld so vom Mieter verlangen.
Hinweis: Laut einem BGH-Urteil darf der Vermieter allerdings keine verjährten Nachzahlungsforderungen mehr aus der Kaution begleichen. Betriebskostennachzahlungen verjähren grundsätzlich nach drei Jahren.
Beim Wechsel des Eigentümers einer Wohnung während der Dauer des Mietverhältnisses geht das Mietkautionskonto in den Besitz des neuen Eigentümers über. Damit gehen automatisch auch alle Rechte und Pflichten, die dem Vermieter aus dem Mietverhältnis entstehen, an den neuen Besitzer. Auch die Auszahlung der Kaution beim Auszugs des Mieters ist nun Sache des neuen Eigentümers.
Häufig ergeben sich rechtliche Schwierigkeiten und Auseinandersetzungen, wenn der Vermieter die Kaution nicht innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist zurückzahlt. Laut Gesetz kann der Mieter die Kaution zurückfordern, wenn sie nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums zurückgezahlt wurde.
Was hierbei als angemessen gilt, definiert das Gesetz nicht genauer, die sogenannte „Überlegungsfrist“ des Vermieters sollte jedoch sechs Monate nicht überschreiten. Hat der Vermieter die Mietkaution innerhalb dieses Zeitraums nicht zurückgezahlt, sollte der Mieter den Vermieter unter Angabe einer Frist zur Rückzahlung auffordern.
Wird der Mieter nicht tätig und die drei Jahre verstreichen, dann muss der Vermieter die Mietkaution nicht mehr zurückzahlen. Diese Verjährungsfrist gilt auch für Forderungen des Vermieters, wenn es um Mietrückstände oder Nachzahlungen geht.
Hinweis: Aus Gründen der Nachweisbarkeit ist es wichtig, das betreffende Schreiben dem Vermieter schriftlich zukommen zu lassen. Empfehlenswert ist bei solch wichtigen Dokumenten auch immer der Versand als Einschreiben.
Sowohl für den Mieter als auch den Vermieter ergeben sich durch eine Mietbürgschaft zahlreiche Vorteile. Der Mieter hat den wesentlichen Vorteil, dass er keine zusätzliche finanzielle Belastung hat oder gar einen Kredit für die Zahlung der Mietkaution beantragen muss.
Zudem kann eine Mietbürgschaft meist recht einfach und unkompliziert beantragt werden, so dass der Mieter keinen großen Verwaltungsaufwand befürchten müssen. Doch auch der Vermieter profitiert von der Mietbürgschaft. Da kein Bargeld fließt, muss der Vermieter die Kaution nicht auf einem eigens dafür angelegten Konto parken.
Der Verwaltungsaufwand ist also gering. Mit einer Mietbürgschaft sind Vermieter vom ersten Tag der Vermietung an abgesichert und müssen nicht auf eventuelle Ratenzahlungen der Mietkaution warten. Auch eine Rückzahlung der Kaution entfällt für den Vermieter natürlich.
Probleme kann es für den Vermieter nur dann geben, wenn es tatsächlich zu einem Schadenfall kommt. Dann sind Sie verpflichtet, alle erforderlichen Dokumente einzureichen.
Nicht nur bei Auszug und einbehaltenen Mietkautionen lohnt es sich, die Nebenkostenabrechnung überprüfen zu lassen. 9 von 10 Abrechnungen sind fehlerhaft. Unsere Experten erkennen schnell, welche materiellen oder formellen Fehler bestehen. Der Upload Ihrer Unterlagen dauert nur wenige Minuten. Sie erhalten dann zeitnah einen Prüfbericht und ein für Sie verfasstes Widerspruchsschreiben.
