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Aus dem Gebot der Wirtschaftlichkeit geht hervor, dass ein Vermieter gut haushalten sollte, sodass keine unnötigen Ausgaben verursacht werden. Viele Mieter zweifeln aber an, dass ihre Vermieter dieses Gebot beherzigen. Besonders augenfällig wird es, wenn von einem Jahr zum nächsten Nebenkosten stark steigen. Doch Vermieter haben auf ein vernünftiges Preis- Leistungsverhältnis zu achten und die Pflicht, dies in regelmäßigen Abständen zu überprüfen.
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Beim Gebot der Wirtschaftlichkeit handelt es sich um eine indirekte vertragliche Nebenpflicht des Vermieters. Die Pflicht ergibt sich somit nicht direkt vertraglich, sondern aus dem Vertrag heraus abgeleitet. Dies bedeutet, dass auf die Interessen des Mieters Rücksicht genommen werden muss.
Für den Mieter ergibt sich daraus der Vorteil, dass sich die Ausgaben für Betriebskosten in einem Rahmen bewegen. Auch für einen Vermieter lohnt es sich, die Betriebskosten gering zu halten, denn er hat dadurch mehr Spielraum bei der Gestaltung der Grundmiete, der sogenannten Kaltmiete.
Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit für Betriebskosten, der sowohl für bestehende als auch für neu eingeführte Betriebskosten gilt, wurde mit der Mietrechtsreform aus dem Jahre 2001 gesetzlich geregelt und in den §§ 556 und 560 des BGB festgeschrieben.
§ 556 besagt: “Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.”
§ 560 besagt: “ Bei Veränderungen der Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.”
2019 ist zusätzlich das Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft getreten. Mit der Einführung dieser Mietrechtsreform, wurde u. a. die Rechtsstellung eines Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen und die sogenannte Mietpreisbremse verschärft.
Der Vermieter kann das Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht vertraglich ausschließen. Auch Klauseln zum Ausschluss sind unwirksam. Verstößt der Vermieter gegen das Gebot, trägt der Mieter jedoch die Beweislast. Ein bloßer Verweis auf durchschnittliche Kosten vergleichbarer Mietobjekte, gilt allerdings nicht als ausreichend.
Sollte der Mieter einen Verstoß bei den Nebenkosten feststellen, ist er berechtigt, eine Kürzung der Betriebskostenabrechnung zu verlangen und den Betrag einzufordern, welchen der Vermieter durch seine Pflichtverletzung zu viel erhalten hat. Der Einwand muss binnen einer Frist von 12 Monaten nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung erfolgen.
Bei Verstößen gegen das Gebot zur Wirtschaftlichkeit sind häufig Vertragsabschlüsse zwischen Vermieter und Dritten die Ursache. Hierbei können unwirtschaftliche Kosten im Sinne des Mietrechts entstehen.
Hierzu zählen beispielsweise:
Ab einer Steigerung der Betriebskosten von über 20% des üblichen Marktpreises, liegt bereits ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit vor. Eine Pflichtverletzung liegt auch dann vor, wenn der Vermieter eine Kostensteigerung von mehr als 10% zum Vorjahr, nicht vernünftig erklärt.
Erklärungen werden für Mieter besonders interessant, wenn sich Angebote gar um 100% unterscheiden. Der Vermieter hat dann darzulegen, warum er sich für das teurere Angebot entschieden hat. Gelingt ihm das nicht, kann er nur die Kosten für das preiswertere Angebot als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.
Hinweis: Um nachweisen zu können, ob sich der Vermieter an den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit hält, steht dem Mieter das Recht auf Belegeinsicht zu.
Die Frage der Wirtschaftlichkeit ist oft vom Einzelfall abhängig. Streitigkeiten werden deshalb in der Regel über die Gerichte entschieden.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Jahre 2011 (VIII ZR 340/10) darüber entschieden, dass der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten zu tragen hat.
Auch wenn ein Vermieter auf die wirtschaftlichen Interessen und somit auf ein vernünftiges Verhältnis zwischen Kosten und Nutzen achten sollte, bedeutet es jedoch nicht, dass er zwingend die günstigste Variante wählen muss.
Beachtet man zum Beispiel den Aspekt der Qualität, dann kann auch ein teureres Angebot, mit Bezug zum Erhalt des Eigentums, angemessen sein. Bei der Streitbarkeit gibt es demnach einen Zusammenhang zwischen der Sinnhaftigkeit und der Zweckmäßigkeit der einzelnen Kosten. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten jeden Einzelfall gewissenhaft prüfen.
Hierbei darf der Mieter die Rechnungen nebst anhängende Unterlagen von Dienstleistern der Kostenbeteiligung überprüfen. Diese Regelung basiert auf
§ 259 des BGB. Ein Recht zur Mitnahme von Unterlagen besteht nicht. Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, die Anfertigung von Kopien, Abschriften oder Notizen zu dulden. Die Kosten dafür muss der Vermieter allerdings nicht tragen.
Sollte der Vermieter die Einsicht auf Belege verweigern, dann hat der Mieter nach § 273 BGB das Recht, weitere Betriebskostenvorauszahlungen einzubehalten. Sobald dem Mieter Einsicht in die Belege gewährt wurde, müssen die rückständigen Vorauszahlungen aber ausgeglichen werden.
Hinweis: Die Frist zur Geltendmachung des Widerspruchs beträgt zwölf Monate und beginnt mit dem Erhalt der Betriebskostenabrechnung.
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