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Öffnen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung und sind schockiert über die hohe Nachzahlung? Wir erklären, wie Fehler in der Abrechnung zu überhöhten Forderungen führen können, zeigen umlegbare Kosten auf und bieten Spartipps, um Ihre Ausgaben zu minimieren.
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In Ihrer Nebenkostenabrechnung sind regelmäßig anfallende Betriebskosten aufgeführt. Diese sind Kosten, die dem Vermieter durch das Eigentum oder den Gebrauch des Grundstücks oder der Gebäude, also durch die sogenannte zweckentsprechende Verwaltung, entstehen. Eine unerwartet hohe Nachzahlung kann Fragen aufwerfen.
Angesichts steigender Energiepreise in Deutschland sollten Betroffene noch genauer hinsehen. Denn die Energiepreise beeinflussen auch die Nebenkosten, dabei sind Heizöl, Strom und Gas teuer geworden. Der Vergleich mit dem Vorjahr deckt Kostenanstiege oder neue Positionen auf. Es dürfen nur regelmäßige Kosten umgelegt werden. Abweichungen könnten darauf hinweisen, dass unzulässigerweise einmalige Kosten auf Verbraucher umgelegt wurden.
Achtung: Eine höhere Nachzahlung deutet nicht automatisch auf einen Fehler hin, genauso wenig wie eine niedrigere Betriebskostenabrechnung sofort als korrekt anzusehen ist. Der Begriff "regelmäßig" impliziert nicht, dass alle Kostenarten jährlich auftreten.
Während einige Betriebskosten wie Versicherungen, Grundsteuer oder Müllgebühren jährlich anfallen, können andere, wie die Dienste eines Schornsteinfegers oder die Öltankreinigung, seltener benötigt werden. Sie sind dennoch regelmäßige Betriebskosten.
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Stoßen Sie in Ihrer Nebenkostenabrechnung auf auffällig hohe Posten für den Hausmeister und Verwaltungskosten? Diese Rechnungen verbergen oft unerwartete Kostenfallen, die Ihre Nebenkosten unnötig in die Höhe treiben.
Gemäß der Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 14 BetrKV) dürfen Vermieter die Vergütung, Sozialbeiträge und sämtliche geldwerte Leistungen, die für die Arbeit des Hauswarts entstehen, umlegen. Dazu zählen auch typische Aufgaben des Hauswarts wie zum Beispiel die Reinigung von Gemeinschaftsflächen, Gartenarbeiten und die Winterdienste.
Unter der Kostenstelle "Hausmeister" werden auch Arbeiten abgerechnet, die eigentlich in den Bereich der Hausverwaltung fallen – wie etwa Schlüsselübergaben oder Wohnungsabnahmen. Solche Verwaltungsaufgaben dürfen nicht umgelegt, sondern sollten in der Betriebskostenabrechnung separat ausgewiesen werden. Auch die Verbraucherzentralen in Deutschland raten hier dazu, genau hinzusehen.
Die Herausforderung besteht darin zu erkennen, wann ein Vermieter diese Kosten unsachgemäß auf die Betriebskostenabrechnung verteilt und so unnötig Nachzahlungen erhöht. Insbesondere bei großen Wohnungsunternehmen kann sich hinter diesem Posten sogar ein umfangreicheres Facility Management verbergen, dessen Kosten nicht auf die Mieter umlegbar sind. Nehmen Sie daher Ihr Recht zur Einsicht wahr.
Folgende Kostenarten können Mietern angerechnet werden:
Folgende Betriebskostenarten dürfen Mietern nicht zugerechnet werden:
Achtung, die Kosten für Warmwasser können stark variieren, abhängig von Faktoren wie der Art des Wassersystems und der Installation. Daneben spielen Faktoren wie die Größe des Hauses, die Anzahl der Personen im Haushalt und persönliche Gewohnheiten in Bezug auf den Verbrauch von Wasser eine Rolle. Ähnliches gilt für Ihre Heizung und die entstehenden Kosten.
Hinweis: Mieter haben ein Anrecht auf Einsicht in Rechnungen und auch Arbeitsverträge. Diese Belegeinsicht fügen wir auch in das für unsere Kunden verfasste Widerspruchsschreiben ein.
Die Betriebskosten für Aufzüge und andere gebäudetechnische Einrichtungen können für Mieter eine bedeutende finanzielle Belastung darstellen. Laut § 2 Nr. 7 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) dürfen die Aufwände des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs umgelegt werden. Dazu zählen der Strom zum Betrieb oder die Wartungskosten sowie Aufwendungen zur Überwachung, Pflege sowie die regelmäßige Sicherheitsprüfung der Anlage.
Jedoch ist Vorsicht geboten: Oft enthalten die Abrechnungen für Aufzüge und gebäudetechnische Anlagen hohe und nicht immer nachvollziehbare Posten. Insbesondere bei Vollwartungsverträgen können neben den eigentlichen Wartungskosten auch Aufwendungen für Reparaturen und Ersatzteile inbegriffen sein, die nicht direkt den Betriebskosten zuzuordnen und somit nicht umlagefähig sind.
Tipp für den Widerspruch: Sollten Sie aufgrund hoher Aufzugs- und Gebäudetechnikkosten Zweifel an der Korrektheit Ihrer Betriebskostenabrechnung haben, zögern Sie nicht, Einsicht in die entsprechenden Wartungsverträge und Rechnungen zu verlangen. Dies gibt Ihnen die Möglichkeit, die Angemessenheit der Betriebskostenabrechnung zu überprüfen.
Sie möchten Widerspruch einlegen? Eine bestimmte Form ist für den Widerspruch nicht nötig, aber wir beschleunigen den Prozess mit unserem Wissen. Mit den Experten von Mineko haben schon zahlreiche Betroffene eine Erhöhung überprüft.
Lassen Sie keine Zweifel an Ihrer Betriebskostenabrechnung unbeachtet. Überprüfen Sie die Aufzugs- und Gebäudetechnikkosten genau. Unsere Experten stehen bereit, um Ihnen bei der Überprüfung zu helfen und sicherzustellen, dass Sie nur die Kostenpositionen tragen, die tatsächlich umlagefähig sind.
Beachten Sie, in dem Gespräch mit uns findet keine Rechtsberatung statt. Wenn Sie konkrete Fragen zum Mietrecht in Deutschland und Ihren Fall haben, kontaktieren Sie einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt.
Hinweis: Was viele beim Aufzug nicht wissen: Auch Erdgeschossmieter müssen an den Aufzugskosten beteiligt werden. Denn die Gesetzgebung sagt, dass diese Kosten von allen Mietern zu tragen sind.
In einem Mietvertrag können diverse Verteilerschlüssel bzw. Umlageschlüssel vereinbart sein, die die Betriebskosten anteilig auf die Mietparteien verteilen. Die wichtigsten Verteiler sind:
Gibt es im Mietvertrag keine Infos zum Verteilerschlüssel oder darf der Vermieter, diese “nach billigem” Ermessen verändern, greift § 556a Abs. 1 BGB. Die verbrauchsunabhängigen Kostenstellen werden demzufolge nach Wohnfläche verteilt. Hier unterlaufen Vermietern in vielen Fällen Fehler. Sieht der Mietvertrag keine Umlage vor und es wird dennoch der Verteilerschlüssel nach Anzahl der Personen angewendet, zählen Familien in vielen Fällen zu den besonders hart Betroffenen.
Hier ein Beispiel dazu für eine vierköpfige Familie in einer 100m²-Wohnung und der Berechnung der Müllbeseitigungskosten in einem Objekt mit 1000m² Gesamtfläche und 10 Mietparteien bzw. 25 Personen:
Durch die Verteilung nach Personen muss diese Familie deutlich mehr zahlen. Der Betrag für die Nachzahlung zur Müllbeseitigung ist nach Personenanzahl deutlich höher als bei der Umlage nach Wohnfläche. Es entsteht eine Differenz von 120 Euro. Ganz ähnlich verhält es sich mit den Heizkosten.
Viele Eigentümer gehen davon aus, die Personenanzahl sei mit dem Verbrauch gleichzusetzen und durch die Gesetzgebung legitimiert. Ist es aber nicht! Wir gehen davon aus, von diesem Phänomen sind viele Haushalte betroffen.
Die Kostenverteilung nach Personen lässt keine Rückschlüsse auf das tatsächliche Verbrauchsverhalten zu. Eine einzelne Person kann genauso viel verbrauchen wie eine sparsame Kleinfamilie. Ferner muss ein Vermieter wissen, wie viele Personen tatsächlich in einer Wohnung leben, um die Betriebskostenabrechnungen nach Personenschlüssel hier anwenden zu können. Daher müsste er berechtigt sein, hierüber buchzuführen. Die Anzahl der Mietvertragsparteien ist an dieser Stelle keine ausreichende Grundlage.
Hinweis: Haben Sie festgestellt, dass Ihr Vermieter jahrelang mit dem falschen Verteilerschlüssel gearbeitet hat und Sie dies nicht bemerkt haben? Das bedeutet nicht, dass Sie diese Methode der Umlage akzeptiert haben. Laut Bundesgerichtshof (BGH) stellt die Übersendung der Abrechnung kein Angebot des Vermieters auf Vertragsänderung dar und deren Ausgleich keine Annahme.
Das Prinzip der Wirtschaftlichkeit verlangt von Eigentümern, verantwortungsbewusst und effizient zu wirtschaften, um unnötige Ausgaben zu vermeiden. Verstöße gegen dieses Gebot entstehen oft durch unüberlegte Vertragsabschlüsse mit Dritten.
Einige Beispiele für eine solche Missachtung könnten sein:
Wenn die diese Aufwände um mehr als 20 % über dem üblichen Marktpreis liegen, verstoßen sie gegen Gebot der Wirtschaftlichkeit vor. Dies trifft ebenfalls zu, wenn der Eigentümer eine Kostensteigerung von mehr als 10 % im Vergleich zum Vorjahr nicht plausibel begründet werden kann. Wenn Sie in Ihrer Betriebskostenabrechnung einen Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit feststellen, müssen Sie innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung Einspruch erheben. Danach können in der Regel keine weiteren Nachforderungen gestellt werden. Es liegt an dem Betroffenen, den Verstoß nachzuweisen. Ein einfacher Verweis auf durchschnittliche Kosten vergleichbarer Wohnungen reicht dabei nicht aus.
Mietern sollte an dieser Stelle bewusst sein, dass es schwieriger beziehungsweise langwieriger sein kann, bereits gezahltes Geld zurückzubekommen. Wenn Sie jedoch innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Betriebskostenabrechnung einen Widerspruch einlegen, dürfen jedoch, das Geld vorerst zurückzuhalten. Verbraucherzentralen raten, dieses Geld auf einem Tagesgeldkonto zu parken und zu verzinsen. Nach der Prüfung kann es jedoch sein, dass die Zahlung trotzdem berechtigt ist.
Um diesen Nachweis zu führen, kann es hilfreich sein, eine Belegeinsicht zu verlangen. Zum Abschluss einer neuen Versicherung müssen mindestens drei Angebote vorliegen. Wenn sich die Angebote deutlich unterscheiden, muss der Vermieter erklären, warum er das teurere Angebot gewählt hat. Kann er dies nicht, darf er nur die Kosten des günstigsten Angebots umlegen.
Hierbei gilt es, zwischen zwei Begriffen zu unterscheiden, um Fehler in den Zahlen zu vermeiden: der Vorauszahlung und der Pauschale. Beide haben unterschiedliche Auswirkungen auf die Möglichkeiten des Vermieters, Nebenkosten umzulegen.
Eine Vorauszahlung ist eine monatlich zu entrichtende Summe, die auf die geschätzten Nebenkosten basiert. Am Ende des Abrechnungszeitraums wird eine Abrechnung erstellt, in der die tatsächlichen Kosten mit den geleisteten Vorauszahlungen verglichen werden.
Ergibt sich eine Differenz, kann der Vermieter eine Nachzahlung fordern oder Sie erhalten eine Rückzahlung. Die Betriebskostenarten müssen innerhalb des Mietvertrages als explizit umlegbar bezeichnet sein.
Eine Pauschale hingegen ist eine feste Summe, die unabhängig von den tatsächlichen Kosten ist. Sie deckt alle im Mietvertrag genannten Nebenkosten ab und wird nicht abgerechnet. Das bedeutet, dass der Vermieter keine Nachzahlung fordern kann, selbst wenn die Pauschalkosten überstiegen werden.
Prüfen Sie daher Ihren Vertrag genau bezüglich der getroffenen Vereinbarungen. Wir raten dazu, sich nicht allein auf den Vermieter zu verlassen. Die Mietverträge können stark variieren können und die Betriebskostenabrechnungen werden nicht immer individuell angepasst.
Besonders bei "kleinen" Vermietern oder großen Wohnungsunternehmen, die Objekte aufkaufen, kann es zu Missverständnissen kommen. Mit Mineko konnten schon viele Haushalte sparen.
Mieter haben eine Reihe von Rechten, wenn es um Betriebskosten und Nebenkostenabrechnungen geht. Es ist wichtig, diese zu kennen, um sicherzustellen, dass Sie nicht mehr zahlen, als Sie sollten.
Sie haben eine Frage zu Ihrem Fall? Die Experten von Mineko helfen weiter!
Ein zentraler Aspekt, den Mieter beachten sollten, ist die Verständlichkeit der Nebenkostenabrechnung. Wenn ein Mieter die aufgeführten Zahlen nicht nachvollziehen kann oder einzelne Kostenpositionen unklar sind, hat er das Recht, den Vermieter um eine ordnungsgemäße und verständliche Dokumentation zu bitten.
Es liegt in der Verantwortung des Vermieters, eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen, die auch für einen juristischen Laien ohne die Notwendigkeit weiterer Fachliteratur verständlich ist. Sollte dies nicht der Fall sein, besteht für Mieter keine Pflicht, eine Nachzahlung zu leisten, bis eine korrekte und nachvollziehbare Abrechnung vorliegt.
Der Mieter hat zudem das Recht, Belege einzusehen. Solange der Vermieter diese Möglichkeit nicht gewährt, ist der Mieter ebenfalls nicht dazu verpflichtet, eine eventuell anfallende Nachzahlung zu leisten.
Das Verständnis der Betriebskostenabrechnung ist also sowohl für Vermieter als auch für Mieter von großer Bedeutung. Es fördert eine transparente Kommunikation und verhindert Missverständnisse oder Streitigkeiten bezüglich der zu zahlenden Beträge. An dieser Stelle lohnt sich ein Blick auf durchschnittliche Nebenkosten in Deutschland.
Wenn Sie vermuten, dass Ihre Nebenkostenabrechnung falsch ist und möglicherweise inkorrekt erstellt wurde, helfen die Experten von Mineko, um das Problem zu lösen. Wir geben Ihnen im Vorfeld diese Tipps dazu:
Für viele Mieter kann die Überprüfung ihrer Nebenkostenabrechnung eine komplexe und zeitaufwändige Aufgabe sein. Unsere juristischen Experten bei Mineko können jedoch effizient feststellen, ob materielle oder formelle Fehler vorliegen und ob Ihre Abrechnung überhöht ist.
Das Hochladen Ihrer Dokumente nimmt nur wenige Minuten in Anspruch. Im Anschluss erhalten Sie zeitnah einen detaillierten Prüfbericht sowie ein individuell für Sie verfasstes Widerspruchsschreiben. So wird die Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung zu einer einfachen und unkomplizierten Angelegenheit.
