Ein Mietvertrag für Gewerbe kann über hundert Seiten mit zahlreichen Anlagen haben. Diese Ausführlichkeit ist gut, da nur was an Nebenkosten vereinbart ist, auch abgerechnet werden darf. Leider ist dadurch nicht nur dem Mieter jeder Paragraph allzeit gegenwärtig, sondern auch dem Vermieter, was zu fehlerhaften Nebenkostenabrechnungen führt. Worauf Sie vor allem achten müssen, um nicht tausende von Euro unnötig zu zahlen, erklären wir in diesem Artikel.
Die Prüfung des Mietvertrages ist Bestandteil der Betriebskostenprüfung von Mineko.
Der Gewerbemietvertrag ist ein besonderer Vertrag, mit dem Räumlichkeiten zur beruflichen Nutzung angemietet werden können. Dabei stehen sich Gewerbemieter und Vermieter als gleichberechtigte Kaufleute gegenüber.
Gewerbemieter werden also nicht wie Wohnraummieter als schwächere Partei angesehen und müssen deswegen vom Gesetz besonders geschützt werden. Für den Gewerbemietvertrag bedeutet dies, dass vieles Verhandlungssache ist.
Worauf ein Gewerbemieter bei einem Mietvertrag unbedingt achten sollte, sind folgende Basics:
Der Gewerbemietvertrag ist dabei nicht an einen Gewerbeschein gebunden. Auch Freiberufler oder Künstler können Gewerberäume mieten. Jedoch können in der Regel die Räume nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.
Hinweis: Die gewerbliche Nutzung von Wohnräumen bedarf der Erlaubnis des Vermieters.
Gewerbemieten werden frei vereinbart, und eine Einigung über die Miethöhe ist für beide Parteien bindend. Folglich kann der Vermieter auch nicht einfach eine Mieterhöhung verlangen. Eine Erhöhung ist im Gewerbemietrecht aber auch keineswegs ausgeschlossen.
Liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor, gibt es z.B. die Möglichkeit, dass der Vermieter eine Änderungskündigung vornimmt, um eine Mieterhöhung durchzusetzen. Im Rahmen dessen spricht er eine ordentliche Kündigung aus, präsentiert aber auch gleichzeitig einen neuen Mietvertrag mit höherer Miete.
Weitaus weniger den Gewerbemieter erschreckend und in vielen Gewerbemietverträgen fixiert sind hingegen Mietanpassungsklauseln. Eine Variante ist die Indexmiete, die sich am Verbraucherpreisindex ausrichtet.
Eine andere und auch oft verwendete Möglichkeit, die Grundmiete zu erhöhen, liegt mit der Staffelmiete vor, wo z.B. für die nächsten zehn Jahre die Erhöhungen klar ersichtlich sind. Zudem kommt bei Gewerbe auch die Umsatzmiete zum Einsatz, über die sich im Laufe der Zeit die Miete anpasst.
Ebenso nur für Gewerbe möglich und nicht bei Wohnraum anwendbar ist der Leistungsvorbehalt. Der Leistungsvorbehalt ist auch als unechte Wertsicherungsklausel grundsätzlich zulässig und kann – je nach Vereinbarung – vom Vermieter, vom Mieter oder beide Parteien nach Ablauf einer bestimmten Mietlaufzeit eingebracht werden, um über die Miete neu zu verhandeln.
Hinweis: Eine Mietpreisbindung wie bei Wohnraum existiert bei der Vermietung von Gewerberäumen nicht. Eine Obergrenze wird nur durch den „sittenwidrigen Wucher“ gesetzt.
Die sogenannte zweite Miete mit den Nebenkosten kann im Gewerbe einen großen Faktor ausmachen. Doch die Nebenkosten sind auch die beste Stellschraube für Gewerbemieter, um Kosten zu sparen, da nicht alles, was in einer Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden soll, rechtens ist.
Basis ist auch hier wieder der Mietvertrag. Zunächst einmal müssen überhaupt Nebenkosten durch Vorauszahlungen in einem Mietvertrag vereinbart sein. Dann gilt es zu schauen, was alles vereinbart wurde.
Bei den 17 gängigen Betriebskosten laut Betriebskostenverordnung (BetrKV § 2), die auch für Wohnraum umlagefähig sind, ist hierbei die Ziffer 17 mit den sonstigen Betriebskosten besonders interessant, da diese namentlich exakt genannt sein müssen.
Je nach Gewerbeobjekt kann sich die namentliche Nennung der sonstigen Betriebskosten über mehrere Seiten erstrecken. Insbesondere sind es Wartungen allerlei technischer Anlagen, aber auch Kosten für z.B. Sicherheitsdienste, Werbedienste oder ein komplettes Facility Management.
Neben dem sind – im Unterschied zu Wohnraummieter – auch die Kosten der Verwaltung, Instandsetzung und Instandhaltung umlagefähig. Diese Kosten können einen erheblichen Anteil an den Nebenkosten ausmachen und unterliegen weiteren wichtigen Regelungen.
Hinweis: Sind Kostenpositionen zu allgemein in ihrer Formulierung, so weisen wir bei unseren Gewerbekunden diese Positionen als unkonkret aus. So ist zum Beispiel eine “Wartung technischer Anlagen” in einer Nebenkostenabrechnung auf Mieter nicht umlagefähig.
Verwaltungskosten sind die Kosten, die bei der Verwaltung des Gebäudes entstehen. Das sind z.B. Kosten für Büromaterial, Buchhaltung, Mieterbetreuung, Vergabe von Arbeiten an Handwerkern oder auch die Erstellung der Nebenkostenabrechnung.
Nicht alles kann hier genannt sein, und es ist auch für den Gewerbemieter nicht wirklich entscheidend, denn wenn im Mietvertrag Verwaltungskosten (oder neudeutsch Property Management) vereinbart sind, so sind auch sämtliche Kosten, die darunter fallen, auf den Gewerbemieter umlegbar.
Sind jedoch im Mietvertrag konkret die Kosten der technischen oder kaufmännischen Hausverwaltung genannt, so liegt schon eine andere Sachlage vor. Ist nur eine der beiden Verwaltungsarten vereinbart, jedoch nicht die andere, so können nicht beide Kostenarten auf den Mieter umgelegt werden.
Zudem muss der Gewerbemieter schauen, ob eine höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten im Mietvertrag fixiert ist, obwohl es rechtlich nicht notwendig ist. Ist eine Kappung vereinbart, muss sie auch eingehalten werden. Meist beträgt diese 2% bis 10% der Nettomiete.
Hinweis: Begriffe wie Facility Management, Gebäudemanagement oder Center-Management sind nicht mit der klassischen Hausverwaltung gleichzusetzen. Ihr Umfang kann viel größer sein und damit auch wesentlich höhere Kosten für den Mieter verursachen.
Eine Kappungsgrenze ist hingegen bei Instandhaltungen und Instandsetzungen an Gemeinschaftsflächen zwingend notwendig. Der Grund ist einleuchtend, da diese Kosten unkalkulierbarer sind und enorm hoch werden können.
Für die Kappung von Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten ist allerdings kein bestimmter Prozentsatz vorgeschrieben. Er schwankt jedoch mit seiner Obergrenze zwischen 8% und 10%.
Hinweis: Nicht jede Instandhaltung ist per se umlagefähig. Instandhaltungen an Dach und Fach sind vom Vermieter zu tragen.
Ein weiterer Unterschied zum Wohnraumrecht besteht in den Fristen für Nebenkostenabrechnungen. In Gewerbemietverträgen wird oft festgehalten, dass Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung innerhalb einer genannten Zeit nach Zugang der Abrechnung zu erheben und Einwendungen danach ausgeschlossen sind.
Solche Rügeklauseln mit Einwendungsausschluss sind jedoch nur wirksam, wenn sie nicht die Verpflichtung enthalten, den Mieter mit Übersendung der Abrechnung auf die Bedeutung seines Schweigens hinzuweisen (§ 308 Nr. 5 BGB ).
Ein Einwendungsausschluss laut Vermieter kann daher unwirksam sein, wenn zwar die Widerspruchsfrist im Mietvertrag vereinbart ist, aber in der Abrechnung nicht darauf hingewiesen wird. Ebenso andersherum. Oder die Widerspruchs-Klausel im Mietvertrag an sich ist unwirksam. Oder es werden unterschiedliche Fristen genannt.
Deshalb gilt in solchen Fällen, dass ein Widerspruch gemäß § 195 BGB erst nach drei Jahren verjährt. Die gesetzliche Regelung zu Einwänden innerhalb von 12 Monaten ab Erhalt der Abrechnung greift nur bei Wohnraum.
Laut § 535 BGB ist der Mieter verpflichtet, die vereinbarte Miete zu entrichten. Dies ist sehr allgemein formuliert und gilt auch für Wohnraum, hat aber für Gewerbemieter viel drastischere Konsequenzen.
Bei besonderen Umständen kann in Einzelfällen bereits ein Mietrückstand von weniger als einer Monatsmiete innerhalb von zwei Monaten eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Dabei sind die Kreditwürdigkeit des Mieters, die finanzielle Situation des Vermieters und die Auswirkungen des Zahlungsrückstands entscheidend.
Es besteht folglich eine andere Regelung als bei Wohnraum, wo ein Mieter laut § 569 BGB mindestens zwei Monatsmieten in Verzug sein muss. Demzufolge ist ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten bei Gewerbemietern erst recht erheblich und berechtigt zu einer Kündigung.
Andererseits ist die ordentliche Kündigungsfrist für Gewerberäume länger, da sie nicht wie bei Wohnraum 3 Monate, sondern 6 bis 9 Monate beträgt. Für diese Spanne ist entscheidend, wann die Kündigung eintrifft. Laut § 580a BGB muss die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Quartals für das Ende des nächsten Quartals vorliegen. Aber es können auch hier andere Regelungen im Mietvertrag getroffen werden.
Hinweis: Ein Mietrückstand in der Höhe einer Monatsmiete kann sogar durch die Nichtbegleichung einer hohen Nachzahlung einer Nebenkostenabrechnung entstehen. Nachzahlungen sollten daher unter Vorbehalt geleistet werden, es sei, die Abrechnung ist formell fehlerhaft.
Bei der Umlagefähigkeit jeder Nebenkostenart hängt das Meiste von den Mietverträgen ab, wo jede Passage genau studiert werden muss – und das im Abgleich mit der aktuellen Rechtsprechung. Wenn auch Sie wissen wollen, ob bei Ihnen alles richtig gemacht wurde, treten Sie mit uns in Kontakt.
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